Em um cenário macroeconômico desafiador, com juros elevados e incertezas políticas, a gestão ativa e a estratégia de alocação de capital se tornam cruciais para os fundos imobiliários. Em entrevista exclusiva, Ilan Nigri e Rodrigo Coelho, Sócios e Co-heads da área de Real Estate (RE) da Vinci Partners, detalharam o momento da gestora, o impacto de recentes aquisições e as perspectivas para seus principais fundos, o Vinci Logística (VILG11) e o Vinci Shopping Centers (VISC11). Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube  clicando aqui.

Coelho iniciou a conversa abordando a recente onda de crescimento da Vinci, que realizou seu IPO na Nasdaq em 2021 para capitalizar sua expansão. A estratégia resultou na aquisição de gestoras em áreas complementares como Special Situations (SPS), agronegócio (MAV) e ativos florestais (LACAN). A fusão com o grupo chileno Compass expandiu a atuação para a América Latina, enquanto a transação com a Verde Asset Management trouxe a expertise em multimercados, um movimento que, segundo o gestor, fortalece a plataforma como um todo, mesmo com a Verde mantendo independência operacional por cinco anos. "Com essas aquisições, estamos bem completos no nosso leque de produtos", apontou Coelho.

Vacância, impactos da Selic em 15% e Reforma Tributária

Questionados sobre o ambiente de juros altos, os gestores reconheceram o cenário adverso, que pressiona as cotas dos FIIs. Nigri destacou que o momento exige um olhar atento para a gestão interna dos portfólios. No caso do VILG11, o foco foi um intenso trabalho de comercialização e reciclagem de locatários, que permitiu zerar a vacância e fortalecer o caixa do fundo. Essa gestão prudente incluiu o pré-pagamento de uma dívida cara, posicionando o fundo de forma saudável para uma eventual janela de captação quando os juros começarem a cair.  "A gente pode ter uma oportunidade de abertura de janela".

Além disso, ressaltaram a decisão estratégica de não realizar operações de alavancagem agressivas que pudessem criar um resultado artificial e insustentável no longo prazo. "A gente optou por não fazer nenhuma transação que colocasse o fundo numa situação de necessidade, que ficasse mais vulnerável", afirmou Coelho, explicando que essa cautela garante rendimentos recorrentes e consistentes para o VILG11 e o VISC11, sem os riscos associados a dívidas de curto prazo ou compras parceladas que poderiam diluir o cotista no futuro.

Sobre o VILG11, Nigri detalhou a superação de um período de vacância elevada, que pressionou a cota no passado. O fundo hoje está com ocupação próxima de 100%, portfólio diversificado e contratos com vencimentos longos. O caso da Tok&Stok, que gerou preocupação no mercado, foi resolvido de forma positiva, com a diversificação do ativo e a captura de aluguéis em patamares superiores. Em relação à reforma tributária e seu impacto em polos como Extrema (MG), a visão é que, apesar do incentivo fiscal ser um fator, a região já é um mercado consolidado com infraestrutura moderna e logística eficiente, o que deve garantir sua relevância. "O incentivo fiscal tem um peso, mas outras características também sãi importantes", argumenta.

No segmento de shoppings, os gestores reforçaram a tese de resiliência e complementaridade com o e-commerce, testada e comprovada durante a pandemia. Para o gestor, os shoppings brasileiros se diferenciam pelo mix de serviços, lazer e alimentação, funcionando como centros de conveniência e entretenimento. Além disso, apontaram que as lojas físicas se tornaram fundamentais para a estratégia online dos varejistas, servindo como pontos de experimentação e distribuição, o que garante a relevância dos ativos do VISC11. O fundo segue com bom desempenho, capturando o crescimento das vendas e adaptando seu mix para novas demandas dos consumidores, no entendimento da gestora.

Por fim, os especialistas comentaram sobre a atuação no mercado residencial. A estratégia da Vinci tem sido focar em veículos não listados e oportunísticos, utilizando o modelo de "permutante". Nesse formato, o fundo entra como dono do terreno e recebe unidades futuras, mitigando o risco de custo de obra, que fica a cargo da incorporadora. O modelo, na visão dos gestores, esse modelo oferece retornos atrativos com menor exposição a riscos, mas possui uma dinâmica que o torna mais adequado para fundos de prazo fechado e voltados a investidores qualificados, sendo de difícil encaixe no varejo via FIIs listados.