Após dois anos e meio amargando notícias mensais de zero dividendo aos mais de 22 mil cotistas, o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest (HTMX11) voltou ao rol dos pagadores de rendimentos.

A retomada foi anunciada no encerramento de agosto para a distribuição de R$ 0,86 por cota referente a julho e equivalente a um dividend yield de 0,76%, com pagamento nesta quinta-feira (8).

O gestor Diogo Canteras conversou com a reportagem do Clube FII News sobre a retomada das distribuições após a pandemia de Covid-19 que impactou de maneira severa o setor hoteleiro.

Sobre a volta do pagamento de dividendos, ele explicou como o fundo chegou ao valor.

“A gente sempre distribui com dois meses de delay – atraso - do mês de operação. O mês de agosto – que será pago em outubro aos cotistas - foi ainda melhor que julho. No caso desse R$ 0,86, houve algumas receitas inesperadas de hotéis que estavam acumulando, mas agora, a gente está com um desempenho que seguirá, mais ou menos, neste patamar”.

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Foram dois anos e meio redirecionando rendimentos do fundo para o pagamento de despesas básicas das unidades da carteira do fundo – a exemplo de IPTU, o Imposto Predial e Territorial Urbano - para que as estruturas se mantivessem minimamente operacionais até a chegada do momento de recuperação.

Os recursos também precisaram ser destinados ao pagamento do prejuízo acumulado dos hotéis durante a pandemia, além dos custos de gestão do fundo como as taxas do regulador Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e a remuneração dos gestores.

Canteras ainda lembra que os gestores chegaram a abrir mão da remuneração durante alguns meses.

“Uma das maiores dificuldades que a gente tinha era prever como seria a recuperação e em que velocidade aconteceria. A pandemia foi um evento sem paralelo e não deu referências aos consultores. E sempre trabalhamos com referências. Foi muito imprevisível”.

O gestor afirma que a recuperação só ocorreu de maneira mais sistemática este ano, de modo a dar um horizonte de planejamento ao segmento.

“Em março, a recuperação começa efetivamente a acontecer. Abril foi bom e maio já foi um mês excepcional, mas ainda muito longe do que era 2019. Junho e julho seguiram no mesmo ritmo de maio e, para nossa surpresa, o desempenho dos hotéis em agosto já está no mesmo nível do que era em 2019 em termos reais – contando a inflação”.

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Um indicador da recuperação é o RevPAR – da abreviação em inglês de Revenue per Available Room – que quer dizer receita por quarto disponível. Em abril, foi de R$ 235,00 por dia.

Em seguida, maio apontou R$ 279,00. O mês de junho teve um ligeiro recuo a R$ 271,00 a diária.

Mesmo com a instabilidade econômica, o gestor é otimista e acredita que a recuperação do setor hoteleiro deve seguir a ‘mesma toada’ com possibilidade de representar uma melhor distribuição aos cotistas.

“O dividendo pode continuar neste nível, mas o cenário mais provável é de que ele continue subindo”.

Embora a trajetória até aqui não tenha sido fácil, Canteras não se queixa de qualquer cobrança por parte dos cotistas durante o longo período sem distribuição de rendimentos.

“Eu seria muito injusto se eu dissesse que houve demonstrações de ansiedade por parte dos nossos cotistas. Eventualmente, lógico, um ou outro reclama e fica desanimado em relação ao fundo e isso é óbvio. Logo um Fundo Imobiliário com o qual as pessoas contam com aquela renda para o dia a dia e fica dois anos e meio sem distribuir, é uma tragédia”.

E fez questão de ressaltar a paciência dos investidores diante da situação.

“Todo mundo entendeu perfeitamente que a pandemia era uma coisa completamente atípica, que os hotéis estavam fechados e com prejuízo operacional enquanto estavam fechados. Não tinha muito o que fazer. Os cotistas do Hotel Maxinvest foram extremamente razoáveis”.

A virada de chave começou a ser percebida na metade do ano, quando o HTMX11 divulgou um comunicado diferente das justificativas sobre não realizar a distribuição.

Em julho, o fundo anunciou a 15ª emissão para captar R$ 23 milhões e conseguiu obter 100% do valor planejado na oferta.

Os recursos serão direcionados à compra de 50 unidades do Ibis Congonhas em uma operação aprovada pelos cotistas em consulta formal. Houve o pagamento de um sinal de R$ 1 milhão, restando outras duas parcelas, uma de R$ 17 milhões e outra de R$ 4 milhões, após as condições precedentes da operação.

“O preço foi absolutamente inacreditável equivalente a R$ 304 mil na menor unidade, cujo custo de reposição não está por menos de R$ 500 mil, ou seja, a gente está comprando por pouco mais da metade do que é o custo de reposição. A unidade já está rendendo entre R$ 2.500 e R$ 2.800 por mês”.

O custo de reposição é uma simulação de quanto custaria construir um imóvel que já existe e dimensiona se o valor negociado está de acordo com o do mercado.

As jabuticabas do setor hoteleiro

Canteras explica ainda que as compras do HTMX11 não são do patrimônio das redes hoteleiras que, tradicionalmente, apenas cuidam da parte operacional do negócio.

“Os hotéis não são geridos pelos donos. Um hotel tem um proprietário que é um grande investidor, um grupo de pequenos investidores ou um fundo, como acontece nos condo-hotéis”.

O condo-hotel é um modelo de negócio muito específico do Brasil, de acordo com o gestor.

Em outros países, os bancos financiam a construção de hotéis e estes imóveis servem como garantia para as instituições financeiras.

“No Brasil, não existe project finance, ou seja, o financiamento para este tipo de projeto. Aqui, os hotéis são feitos por meio de equity, capital. Como é difícil as pessoas tirarem dinheiro do bolso, a indústria de incorporação imobiliária inventou o condo-hotel. Isso é muito brasileiro. Totalmente uma jabuticaba”, brinca.

A venda é realizada apartamento por apartamento para investidores ‘pulverizados’ como se fosse em um prédio residencial, o que alimenta todo um mercado secundário para essas unidades.

A história do Hotel Maxinvest

O HTMX11 foi criado em 2007 com o objetivo de aproveitar oportunidades do mercado hoteleiro no país.

“A tese de investimento do Hotel Maxinvest é uma aposta dupla. Por um lado, na rentabilidade operacional que esses empreendimentos têm, mas também na perspectiva de valorização que essas unidades devem ter ao longo do tempo”, explica Canteras.

A carteira do HTMX11 é concentrada em hotéis na capital paulista que incluem as redes Blue Tree, Comfort, Ibis, Intercity, Meliá, Estanplaza, Staybridge, Park Inn, Wyndham e Hilton.

“A ideia é manter a estratégia na cidade de São Paulo. Não devemos mudar de foco. O Maxinvest ganhou prêmio do fundo mais rentável do mercado em 2019. Então, é uma estratégia vencedora”, reitera.

O gestor também aproveita para destacar um plano que já é de amplo conhecimento do mercado: o de liquidação do fundo.

“Ele [o HTMX11] não é necessariamente um fundo perene. Mais alguns anos, a gente pensa em encerrar o fundo. A ideia é o ‘don’t fall in love for your assets’ – não se apaixone por seus ativos, na tradução do inglês”.

Após a criação do FII, Canteras conta que a ideia era realizar a liquidação em 2014, na Copa do mundo, mas os planos foram postergados por conta de crise econômica que reduziu o valor dos hotéis para a venda.  

Em seguida, depois da recuperação do mercado em 2018, a pandemia adiou novamente os planos de encerramento do fundo.

“A gente ainda não sabe quando, mas eu diria que o fundo não deve chegar a mais dez anos. O meu primeiro chute é mais cinco ou seis anos em que a gente deve ter uma perspectiva de encerramento”.

Recuperação ancorada na informação

No momento, o HTMX11 opera com um desconto entre os valores patrimonial e de mercado. Enquanto o primeiro é de R$ 164,8 milhões, o segundo está em R$ 146,4 milhões.

No entanto, a diferença tende a ser cada vez menor se depender do comportamento apresentado até o momento pelas quotas do fundo na B3.

Depois de baixas até março, a quota do HTMX11 teve uma retomada em abril para alta de 5,31%.

Em maio, houve uma queda de 3,99%, mas foi a última apontada em 2022.

Após um pico de ganhos de 21,11% em agosto, a quota do fundo acumula valorização no ano de 31,79% até o fechamento desta reportagem.

Canteras associa a recuperação da quota na bolsa brasileira a uma entrevista dada ao professor de Finanças Arthur Vieira de Moraes – atualmente diretor de Educação e Comunicação do Clube FII – no início de junho. Na época, o programa de entrevistas era exibido pela Exame.

Para o gestor, a oportunidade de explicar ao mercado as perspectivas de recuperação do setor hoteleiro foi fundamental para convencer players muito atentos a tudo o que acontece, principalmente os institucionais.

“Esse também é o grande papel de uma instituição como a de vocês que é informar o mercado. O tempo do mercado é sempre já e é quando a gente tem que dar informação. Informação no tempo do mercado”, conclui.