Depois de seis meses de sua criação, o Fundo Imobiliário Valora Renda Imobiliária (VGRI11) passa por uma mudança significativa. Neste mês de outubro ele começa a ser negociado para todos os investidores. Até agora apenas investidores qualificados tinham acesso ao VGRI11.

O ativo hoje tem patrimônio líquido de R$ 326 milhões, ativos de R$ 1,1 bilhão e 2,7 mil investidores. Os ativos do fundo, em São Paulo, são o Edifício Cidade Jardim, nos Jardins, ocupado pelo Banco ABC, Patria Investimentos e Aqua Capital; Brazilian Financial Center (BFC), na Avenida Paulista, no qual estão Banco Pan, WeWork, Banco Itaú e CNN; Volkswagen, no qual fica a sede da montadora; Burity, no bairro de Indianópolis, em que estão GM e Banco Pan; Edifício Centro Empresarial Transatlântico, em que estão a Rockwell e a Mattel.

No Rio de Janeiro, o BM 336 abriga a Vinci Partners. “Três prédios são os mais importantes, que representam 70% do fundo: o Cidade Jardim, o BFC e o BM. O BFC, por exemplo, se destaca por tudo o que está acontecendo no entorno dele, como a integração com a cidade de Matarazzo, talvez o melhor empreendimento da América Latina”, diz Alessandro Vedrossi, sócio-fundador de Ativos Reais (imobiliário e Infraestrutura) da Valora.

“O VGRI11 é nosso primeiro fundo de tijolo. Começamos a fazer lajes comerciais levando em conta o momento de mercado; entendemos que estava barato, mas a ideia é poder investir também em shoppings, assim como em galpões e lojas, por exemplo. Esse foi o início”, diz.

Dividendos

O fundo está distribuindo R$ 0,15 centavos mensalmente por cota, um “valor bastante alto. Eu diria que, entre os fundos de tijolo, é o melhor, o equivalente a um dividend yield de quase 20% ao ano”, ressalta o executivo.

“Isso é por conta das alavancagens e do pagamento parcelado das compras realizadas. O relatório registra que isso não vai perdurar. No ano que vem esse valor cai, mas para um patamar igualmente interessante”.

Segundo ele, o fundo mostra a capacidade da Valora de comprar ativos no momento certo. “Em pouco tempo conseguimos aumentar de maneira substancial o valor de locação dos imóveis. Estamos num processo positivo de melhoria desses valores dentro do BFC”.

Mercado

Para Vedrossi, existe uma conotação negativa direta entre taxa de juros e preço das cotas dos fundos imobiliários, especialmente os de tijolo. “Isso é natural. Por outro lado, esse é um fundo que está pagando bem. E há muito espaço para crescer”.

A WeWork, que está inadimplente com alguns FIIs e chegou a receber ação de despejo, é uma das ocupantes do BFC e está com o pagamento dos valores dos aluguéis em atraso. Mas, segundo Vedrossi, o assunto está “na reta final para encontrar uma solução".