A venda de ativos maduros para financiar novas aquisições tem ganhado espaço entre gestores de fundos imobiliários corporativos em um cenário de recuperação do mercado de escritórios. Nesse contexto, o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) concluiu a alienação de sua participação no edifício Parque Cultural Paulista, em São Paulo, e prepara um novo ciclo de investimentos voltado à ampliação de posições em regiões consideradas estratégicas da capital paulista.

Em entrevista ao Clube FII, a gerente imobiliária da Rio Bravo, Jaqueline Rodrigues, afirmou que os recursos obtidos com a operação podem ser direcionados para o aumento da participação em imóveis já presentes no portfólio ou para aquisições em mercados com maior liquidez e demanda. Segundo a executiva, entre as regiões monitoradas, Pinheiros e Rebouças vêm registrando crescimento da demanda por escritórios desde 2023, enquanto regiões como Vila Olímpia e JK continuam apresentando negociações de locação e revisões contratuais em patamares superiores aos observados nos últimos anos.

 "A ideia é aumentar nossa exposição em ativos nos quais o fundo já é proprietário ou entrar em novas regiões que ainda apresentam potencial de valorização", afirmou, apontando que já existe proposta comercial que entrará em fase de diligência.

Reciclagem de portfólio abre espaço para novos investimentos

De acordo com Jaqueline Rodrigues, a estratégia de reciclagem de portfólio começou a ser implementada em 2025 e prioriza imóveis considerados maduros, nos quais o fundo possui baixa participação e menor capacidade de ampliar sua influência sobre a gestão do condomínio.

Neste mês, o fundo anunciou a conclusão da venda integral da sua participação de 20,5% do edifício Parque Cultural Paulista, em São Paulo, que corresponde aos andares 8º, 11º, 12º, 14º e 15º. A operação envolveu cinco conjuntos comerciais, que somam 5.033 metros quadrados, e foi concluída por R$ 77,1 milhões.

A transação foi fechada 16% acima do custo de compra e 15% acima do laudo de avaliação, com lucro de  R$ 10,9 milhões, equivalente a R$ 2,96 por cota. Segundo a executiva, a pulverização dos demais proprietários limitava a possibilidade de ampliar essa participação, o que motivou o desinvestimento. "Aproveitamos um momento de maior liquidez na região da Paulista para realizar essa operação e liberar recursos para novas aquisições", disse.

Um dos pontos destacados pela gestora foi o exercício do direito de preferência por um dos locatários do edifício. Inicialmente, a negociação estava estruturada com um investidor institucional, mas o inquilino decidiu adquirir todos os conjuntos incluídos na operação, o que é incomum em operações envolvendo lajes corporativas, já que o exercício do direito de preferência costuma ocorrer apenas sobre a unidade ocupada pelo locatário.

Mercado favorece revisões de aluguel em São Paulo

Além das aquisições, outro foco da gestão é a atualização dos contratos de locação. Conforme apontado pela executiva da Rio Bravo, o mercado corporativo vive um momento de redução da vacância e aumento dos valores de aluguel, permitindo ao fundo revisar contratos que haviam sido renegociados durante os anos de maior pressão sobre o segmento, quando ocorreu a pandemia de covid-19. "Estamos aproveitando esse momento para reposicionar esses contratos aos valores mercado", afirmou.

A executiva informou que o fundo concluiu recentemente revisões com reajustes próximos de 20% e mantém novas negociações. Em andamento, são 6 contratos com ajustes possivelmente similares, 3 deles com expectativa de fechamento nesse semestre.

Já foram realizadas revisões na Avenida Paulista e na Vila Olímpia, sendo que as principais oportunidades neste momento estão concentradas na Vila Olímpia   e na Avenida JK, onde parte dos contratos ainda apresenta valores inferiores aos praticados atualmente pelo mercado. “Na Paulista, são poucos contratos que estão descolados no mercado. Tivemos esse esse primeiro que era o mais expressivo, existe mais um contrato apenas que poderia ser revisitado para trazer um upside expressivo”, destaca.

“Só vale a pena a gente estressar a relação com o locatário se for possível conseguir um bom ganho”, pondera a especialista, ao indicar a importância de "avaliar a temperatura de mercado e a necessidade do cliente".

Vacância física segue zerada; Guidance incorpora lucro da operação

O RCRB11 permanece com vacância física zerada, conforme apontado no último relatório gerencial, enquanto a vacância financeira, atualmente em torno de 3,5%, decorre principalmente de descontos temporários e períodos de carência concedidos em novas locações e revisões contratuais. Rodrigues explica que esse indicador tende a variar ao longo do tempo conforme novos contratos entram em vigor e as concessões deixam de produzir impacto sobre a receita do fundo.

Ainda de acordo com o documento divulgado pela Rio Bravo, o fundo atualizou o guidance de distribuição para o semestre, considerando parte dos recursos obtidos com a operação. Segundo a gestora, a projeção de distribuição de R$ 1,30 por cota combina a geração recorrente do portfólio com o lucro extraordinário decorrente do desinvestimento.

Como o pagamento da operação ocorrerá de forma parcelada, novas distribuições relacionadas ao ganho de capital poderão ocorrer à medida que os recursos forem recebidos pelo fundo. “O que, para o cotista, é um grande gol. Inicialmente, essa venda era para ter sido feita com parte em cotas e parte em dinheiro, mas, por decorrência do exercício do direito de preferência, ficou 100% em dinheiro”, conclui.