Um centro de distribuição em Juazeiro do Norte, sul do Ceará, com área bruta locável (ABL) de 15.000 metros quadrados, além de outro empreendimento logístico em Quixadá, região central do estado, com ABL de 10.400 m².

Os projetos estão entre as apostas da desenvolvedora Aurum no Nordeste para atender a maior procura em 2021 e 2022 por galpões para armazenagem e operações logísticas na região.

No ano passado, a companhia viabilizou uma operação da fabricante de freezers e refrigeradores Metalfrio em um galpão com 5 mil metros quadrados no Distrito Industrial de Maracanaú, no Ceará.

“Os tamanhos dessa procura no Nordeste variam de 5 mil a 20 mil metros quadrados. Em tese, quando há uma demanda firme, o desejo do locatário é de ocupação imediata. Por isso, apostamos no desenvolvimento de projetos descentralizados em nosso estado para termos previsibilidade nesta relação entre oferta e demanda”, afirma Nertan Rabelo, diretor executivo da Aurum.

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Estes movimentos da empresa confirmam o aumento de demanda no Nordeste que levou a região a superar, pela primeira vez, a região Sul do país em estoque de imóveis logísticos em 2022, de acordo com levantamento da plataforma Market Analytics da SiiLA, empresa de dados do ramo imobiliário.

Até o final de 2021, o Sul era o segundo maior mercado de condomínios logísticos atrás da região Sudeste.

“O Sul não parou de produzir, só que Norte e Nordeste o superaram pela quantidade de pessoas consumindo que é muito maior do que em outras regiões”, ressalta Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA.

Projeto de galpão da Aurum em Juazeiro do Norte (CE) em fase de tratativas com pretensos inquilinos, segundo a empresa  (Foto: Divulgação - Aurum)

A participação do Nordeste na composição do estoque de galpões ganhou mais 333 mil metros quadrados e chegou ao final de 2022 com 2,4 milhões de m² em ativos, comparados aos 2,3 milhões m² do Sul do país, de acordo com o estudo da SiiLA.

“A logística nos padrões internacionais é muito recente no Brasil e vem desde 2008. Começou dentro do estado de São Paulo, indo para a região Sudeste, a Minas Gerais e Rio de Janeiro. Agora, com o avanço do e-commerce, perceberam que existem consumidores no país inteiro. Veio a demanda e não havia estoque para ser ocupado. O Mercado Livre e a Amazon fizeram um movimento, e aí vai todo mundo a reboque deles”, explica Nicastro.

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No geral, 2022 terminou com recorde de novo estoque de condomínios logísticos em todo o Brasil pela entrada de mais 2,7 milhões de metros quadrados de ativos das classes A+, A e B.

No total, são 23,4 milhões de m² de galpões logísticos. O volume de entrega foi 21% maior do que o registrado em 2021.  

Este volume de novos emprendimentos continua a aumentar, principalmente, na região Sudeste, que recebeu 2,1 milhões de m² no período e totaliza 17,9 milhões de m². 

Novo estoque de galpões e preços de locação

A pesquisa da SiiLA também apontou a chegada de novo estoque de galpões logísticos em todo o país superior à absorção líquida, que é a diferença entre as áreas locadas e devolvidas. Este movimento não era visto desde 2017.

Em 2022, o novo estoque brasileiro totalizou 2,3 milhões de metros quadrados.

“Isso mostra que a oferta não acompanhou a demanda, com mais entregas do que locações no período”, aponta Nicastro.

No quatro trimestre do ano passado, a taxa de vacância – referente a imóveis vazios - de galpões no país ficou em 10,58%, representando um leve aumento diante dos 10,06% do mesmo período em 2021. 

Apesar dos dados levantados com o estudo da SiiLA, o temor dos especialistas de redução de preços com a entrada de novos imóveis logísticos ainda não se concretizou, pelo menos, nas regiões onde é maior a demanda por galpões.

Em São Paulo, o mercado de condomínios logísticos de alto padrão (A+ e A) segue aquecido, apesar da grande entrada de novas áreas.

Projeto logístico em Quixadá, região central do Ceará: concepção mescla operação de galpão e mall de varejo com ABL total de 10.400 m²   (Foto: Divulgação - Aurum) 

No acumulado de 2022, foram entregues mais de 1,3 milhão de metros quadrados de novos espaços no estado. No total, são mais de 10,9 milhões de m² em ativos.

A vacância registrou ligeiro recuo em São Paulo. De 13,8% no quarto trimestre de 2021, passou para 13,6% nos três últimos meses de 2022.

Em todo o país, o preço médio pedido nos galpões ficou em R$ 23,68 por metro quadrado de outubro a dezembro de 2022. No quarto trimestre de 2021, o valor estava em R$ 20,61 por m².

“No geral para Brasil, isso está correto. No entanto, em algumas regiões como Vale do Paraíba e Sorocaba, a taxa de vacância está altíssima e não estão conseguindo atrair inquilinos”, aponta Nicastro.

O especialista também chama a atenção ao longo período que foi necessário para que os preços de imóveis logísticos no país começassem a subir.

“Demorou 12 anos para este preço começar a se movimentar. A logística sempre foi pautada entre R$ 18 e R$ 20 o metro quadrado de locação. Sempre. A partir de 2021, juntando pandemia e o avanço da logística, vimos um descolamento e o preço começar a subir”, lembra.

Nicastro também alerta que os preços ainda estão defasados.

“Por conta de custo de matéria-prima e de outros itens, o preço deveria estar beirando os R$ 26 ou R$ 28 o metro quadrado”.

A crise da Americanas e de outras varejistas afeta o setor?

Giancarlo Nicastro dá uma explicação simples sobre a dinâmica do mercado: o condomínio logístico é feito para armazenar carga e distribuir a mercadoria final. A produção é dentro de uma indústria ou é importada, armazenada e distribuída. O movimento de distribuição está diretamente relacionado ao consumo.

“Quando a gente olha o nível de inflação e o desemprego em que estamos, naturalmente o consumo começa a diminuir. Quando não há gente consumindo e dando vazão para o negócio, o empresário começa a segurar um pouco”.

O especialista aponta três grandes setores que movimentam a logística no Brasil: transporte de logística, varejo e e-commerce.

“Com todo o movimento que o e-commerce fez, já existem empresas com galpões vagos que não estão conseguindo operar na plenitude. Então, a gente acredita que o e-commerce e o varejo vão segurar um pouco o mercado”.

Nicastro cita os exemplos da Tok&Stok com problemas de pagamento no aluguel do galpão Extrema Business Park I, em Minas Gerais, de propriedade do Fundo Imobiliário Vinci Logística (VILG11), além da varejista Marisa em relação aos aluguéis para o FII Brasil Varejo (BVAR11).

“Por outro lado, conversando com proprietários de áreas e desenvolvedores, eles estão sentindo que o setor está resistindo diante da iminência da viagem do Lula à China e um movimento da China vir para o Brasil. A Shein já alugou um galpão e está buscando mais para ampliar”.

No momento, o mercado não está entregando empreendimentos especulativos, ou seja, construindo galpões e deixando-os vagos para alugar a qualquer momento, segundo o CEO da SiiLA.

“A grande maioria das empresas está só esperando para ver o que vai acontecer. Por conta de toda a dificuldade financeira, o mercado está mais comedido e tenta sentir um pouco a demanda. Se der certo a viagem do Lula e se a China vier com tudo pra cá, aí o cenário vai ser diferente”.

Cajamar foi a região que mais ganhou novo estoque  

Cajamar, o município na região metropolitana de São Paulo que é destaque no estado de São Paulo no setor de logística por estar no raio de 0 a 30 km da capital, recebeu mais 387 mil metros quadrados como estoque em 2022, de acordo com o levantamento da SiiLA.

Com o novo estoque, a região passou a concentrar mais de 2,5 milhões de m² em condomínios de alto padrão.

No entanto, Nicastro alerta para o problema da vacância no município. Em 2021, a taxa de espaços vagos estava em torno de 7,5% e, com a oferta de novos espaços, o quarto trimestre de 2022 registou uma taxa de 15,2%.

“Cajamar ficou insustentável. Palavras de inquilinos. A cidade é muito pequena, tinha 20 mil habitantes até pouco tempo atrás. Apesar de todo o incentivo que a prefeitura deu para as empresas irem para lá, houve a falta de uma parceria público-privada para o alargamento de vias”.

O CEO explica que o transporte local. não dá vazão à quantidade de galpões em Cajamar. Um exemplo é a dificuldade de acesso ao trevo da cidade para a manobra dos caminhões. O tempo gasto para este deslocamento, em média, é de duas horas.

Nicastro ainda ressalta outros problemas graves como a queda de energia constante no município e a escassez de mão de obra.

“A cidade não suporta a quantidade de galpões que consomem muita energia. Os caras estão gastando dinheiro para comprar gerador e não parar a operação. Fora a falta de mão de obra. Algumas empresas que sonhavam em se alocar em Cajamar e foram, hoje estão repensando se o município é tudo aquilo que idealizaram”, conclui.