Um dos casos que mais têm chamado a atenção do mercado é o entrevero entre o Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) e os Correios. No dia 13 de outubro a empresa, que aluga um imóvel do FII, que fica em Contagem, Minas Gerais, comunicou que estava paralisando as atividades por conta de alguns problemas na estrutura.

No dia 15, dois dias depois, a Defesa Civil foi ao local fazer uma visita e constatou que era preciso fazer uma interdição numa área de 6% do imóvel. Desta forma, não seria necessário que os Correios fechassem as portas para a obra. Poderiam apenas isolar a área afetada e continuar as operações.

Mas, ainda assim, os Correios decidiram parar. E, no dia 25, a Defesa Civil fez uma nova visita e decidiu por interditar 100% do imóvel, mesmo o FII alegando que não haveria necessidade disso. As gestoras do fundo diziam que o risco estaria apenas numa parte operacional que não compromete as atividades de logística do galpão como um todo.

Os Correios, porém, pararam de operar. E aí começa a repercussão para os cotistas. O fundo decidiu fazer um plano de ação para fazer as correções necessárias no ativo e, segundo ele, em 60 dias conseguiriam entregar o imóvel.

São dois os impactos principais: o que acontece com os dividendos? Será que os Correios vão parar de pagar aluguel? Quem vai arcar com os custos da obra? O fundo ou os Correios?

Detalhe: os Correios têm um contrato atípico com o TRBL11. O documento indica que, caso aconteça uma rescisão antecipada, a multa é igual à totalidade dos aluguéis até o vencimento. E o contrato não contém a revisional do valor de aluguel. Porém, num caso como esse, em que há algum dano na estrutura do imóvel, a seguradora ganha voz, faz o sinistro e verifica se ele será total ou parcial.

Em caso de sinistro parcial, por um período de seis meses, o inquilino pode pagar um aluguel com desconto em relação à área que está interditada. Um exemplo: digamos que a seguradora vai conferir o problema e decide não é necessário interditar o imóvel na totalidade, apenas a área de 6% para fazer a obra. Desta forma, o valor a ser pago, durante seis meses, enquanto a reforma é realizada, será o aluguel total, menos 6%.

Mas se a seguradora definir um sinistro total, não há como continuar a operação.

 O fundo, neste caso, teria o período de um ano para fazer os reparos e, durante esse intervalo, os Correios ficariam desobrigados a pagar o aluguel. O locatário poderia, inclusive, fazer a rescisão do contrato sem o pagamento da multa da totalidade de valor até o vencimento do contrato. No caso, o montante é de R$ 320 milhões.

O que precisa ser verificado – e isso não cabe ao fundo, trata-se de uma questão da seguradora - é averiguar se o sinistro vai ser total ou parcial. O melhor dos casos, para os cotistas, seria um sinistro parcial, em que os Correios poderiam continuar a operar e a empresa teria, segundo contrato, a obrigação de pagar o aluguel apenas com esse desconto da área que vai ser reformada.

O fundo teria um período de seis meses para fazer o planejamento. E, segundo o FII, em 60 dias seria possível fazer os reparos. Portanto, nem seriam necessários seis meses para entregar o imóvel pronto e voltar a receber 100% do aluguel.

O pior cenário é se, de fato, a Defesa Civil e os Correios estiverem corretos e a seguradora der um sinistro total. Neste cenário a operação é paralisada e o fundo tem até 12 meses para fazer o reparo. Um período sem receber receitas em que é possível, caso o fundo ultrapasse esse período de 12 meses em obras, perder o inquilino do ativo sem o pagamento de multa de rescisão

É algo muito negativo porque se perde o aluguel que corresponde hoje a 46% das receitas do fundo, portanto, uma parte significativa do que o FII recebe e paga seus dividendos, e, além disso, caso aconteça essa rescisão o fundo ainda precisará encontrar um novo inquilino.

Outro ponto: o fundo ainda terá os custos da obra pelo período de até 12 meses. Portanto ele terá o desembolso financeiro para pagar o serviço, vai deixar de ter receita e no pior dos casos, deixar  de ter a multa. O pior cenário para o FII.

“Ainda não há uma concordância entre o fundo, a Defesa Civil e os Correios. No Fato Relevante de 29 de outubro os Correios anunciaram que o aluguel de outubro será pago com valor que corresponde até o dia 13. Ou seja, não será pago o montante referente ao “mês quase cheio”, até o dia 25, quando o ativo foi 100% interditado, que, segundo o contrato, seria o correto”, diz Lana Santos, analista de fundos imobiliários do Clube FII.

“Lembrando que a Defesa Civil só foi ao imóvel no dia 15 para fazer a interdição de 6% do espaço. Os Correios, portanto, decidiram parar a operação sem esperar um parecer Defesa Civil e vão pagar o valor de aluguel que corresponde a menos da metade do mês”, ressalta.

Segundo Lana, se continuar realmente dessa forma, o impacto nas receitas do fundo vai ser de R$ 0,20 por cota e, caso eles pagassem só o aluguel com desconto de 6% da área que foi interditada inicialmente pela Defesa Civil, seria de R$ 0,07 por cota.

O fundo já anunciou que o dividendo que vai ser pago no mês que vem terá uma queda de 27%, um dividendo bem inferior ao que estava distribuindo antes, justamente por conta desse não pagamento dos Correios.

Ainda não há um parecer oficial sobre a decisão dos Correios. Mas, diante da queda de quase 25% no mêsde outubro, o mercado já está considerando que não vai ter recuperação do valor de aluguel e nem multa.

À reportagem do Clube FII News os Correios informaram, por e-mail, que, em abril de 2023, a empresa realizou reunião com o locador do imóvel que abriga a estatal em Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte (MG), para informar sobre os problemas e pedir providências. Em junho de 2023, a solicitação foi formalizada, com reiteração da cobrança por providências.

Em janeiro e março de 2024 os Correios, mais uma vez, indica a mensagem, formalizaram reclamação ao locador. Em abril, houve mais uma reunião e, em junho, os Correios informaram formalmente a abertura de processo administrativo para aplicação de penalidade ao locador.

Ainda de acordo com o posicionamento dos Correios, após todas essas reiterações “sem que o locador adotasse providências”, a empresa, de maneira preventiva, desocupou o prédio no dia 11 devido ao agravamento das chuvas na região.

A Defesa Civil do município, também acionada pelos Correios, esteve no local no dia 15 de outubro e apresentou laudo técnico, orientando a interdição temporária do imóvel.

“Vale destacar que o prédio foi contratado pela gestão anterior dos Correios e que a diretoria atual está tomando todas as providências para garantir a segurança dos profissionais que trabalham no local, mantendo também a qualidade das atividades desenvolvidas na unidade”, destaca a mensagem dos Correios.

Em contrato, diz a empresa, está estabelecido que a responsabilidade por reparos estruturais é do locador e não dos Correios, a quem cabe apenas manutenção.

“Além da desocupação, a falta de segurança também impôs a paralisação das operações a partir do dia 14, ações que foram comunicadas ao locador. 

Diante de todo o cenário e conforme estabelecido em contrato, o valor do aluguel referente ao mês de outubro deve ser pago até o dia 13. A estatal reitera que todas as providências tomadas buscaram resguardar a integridade física das empregadas e dos empregados que trabalham na unidade”, ressalta a empresa.

Anita Scal, sócia e diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo, disse ao Clube FII que as obras no imóvel já foram iniciadas e que a Diase Construtora foi contratada para realizar o trabalho, bem como outros prestadores de serviço. “A lista completa dos parceiros foi divulgada via comunicado para o mercado”.

Ela detalha que as intervenções possuem caráter emergenciais e definitivas. As patologias estruturais têm expectativa de conclusão de até 60 dias. “Na semana passada realizamos uma reunião com a Defesa Civil em que foi indicado que não há necessidade de conclusão total das intervenções para a revisão do laudo que decidiu pela interdição total do Imóvel e, tão logo haja evoluções no decorrer das obras, a Defesa Civil poderá ser acionada com objetivo deliberar – ao menos parcialmente – o imóvel para o seu pleno uso”.

Sobre o pagamento do aluguel referente a outubro (pago no começo de novembro), continua Anita, “os Correios informaram que realizarão o pagamento contemplando apenas o período até o dia 13/10/2024. No nosso entendimento, o aluguel deve ser pago integralmente até o dia 15/10/2024 (data da interdição parcial) e, proporcionalmente (com desconto de 6%), até o dia 25/10/2024, seguindo o contrato de locação que temos vigente hoje”, declara.

“Vale reforçar que houve uma reunião com os Correios na semana passada em que foi reforçada a importância do galpão para sua operação e a necessidade dos reparos serem definitivos. Ambas as partes apresentaram o interesse comum de solucionar as questões presentes para que o Imóvel volte a ficar operante o quanto antes. 

Atualmente, o inquilino não está operando no imóvel”. Contudo, os equipamentos seguem no empreendimento e existem itens armazenados, mas não há fluxo de recebimento de novas mercadorias. “É importante entender que os Correios fizeram um alto investimento nas máquinas e equipamentos projetados para o imóvel, como esteiras de operação de última geração importadas e adaptadas para o uso nesta operação”, informa Anita.

Segundo ela, sobre o impacto para o cotista, já foi anunciada a distribuição de rendimentos referente a outubro, na qual foi reduzida para R$ 0,62/cota e deve permanecer linearizada neste patamar até o final do ano de 2024.

O que o investidor pode fazer?

“Sabemos que o mercado tem muita aversão a risco; por isso as pessoas saem vendendo no desespero. Mas, talvez, não seja este o momento para vender. É possível que aconteça o melhor cenário: que os Correios fiquem devendo multa tenham que pagar o aluguel, tudo isso corrigido com juros, e o FII volte a receber suas receitas”, diz Lana.

Para ela, o melhor é aguardar as próximas comunicações do fundo com a Defesa Civil. “Todos estão de olho nisso. Os investidores estão preocupados; afinal, é o cotista que pode ser prejudicado. Um problema estava acontecendo e ninguém sabia de nada”.

Lana ressalta que a situação gera uma insegurança nos cotistas que acaba criando uma mancha no histórico do fundo, algo como uma quebra de confiança. “É muito importante a gestão resolver essa situação da melhor forma possível, buscando sempre priorizar os interesses do investidor e ter uma comunicação clara, seja boa ou ruim”.

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