28.2 milhões m², esse é o estoque atual de condomínios logísticos de todo o Brasil, em todas as classes. Após um grande período de expansão, entre 2020 e 2022, o mercado começou a crescer mais horizontalmente. Isso se deve, não a uma desaceleração, mas sim a um processo de amadurecimento. Maurício Nascimento, industrial e logistics manager da Colliers, explica que esse processo de amadurecimento beneficia os empreendimentos Built-to-Suit (BTS).

"A recente valorização dos projetos Built-to-Suit não representa uma substituição pura e simples dos empreendimentos especulativos, mas sim uma resposta natural à dinâmica atual de custos, riscos e retornos", justifica.

Nascimento conta que o amadurecimento do mercado vem junto com um momento de aumento no custo de construção. Ele justifica que o aumento do valor não é apenas pelos insumos e pela mão de obra, mas também pela valorização de terrenos estratégicos e pelo custo do capital, que permanece elevado em função da taxa Selic.

"Com isso, o desenvolvimento especulativo passou a demandar aluguéis mais altos para ser viável, o que limita sua atuação a regiões premium, onde há pressão por localização, escassez de produto e alta liquidez", comenta.

Nesse caso, Nascimento explica que os projetos BTS cresceram em relevância porque oferecem o que o investidor mais valoriza em momentos de incerteza: previsibilidade.

"A combinação de contrato firmado, prazo alongado e risco de vacância praticamente nulo transforma esse modelo em uma alternativa eficiente para ancorar novos empreendimentos, especialmente em regiões onde a absorção não é imediata. Para o ocupante, o BTS também se mostra estratégico: permite um layout sob medida, ganhos operacionais e maior eficiência no uso do espaço - atributos cada vez mais valorizados em cadeias logísticas complexas e integradas", conta o executivo da Colliers.

Dados da SiiLA mostram que o mercado passou por um pico de novas locações e entregas de ativos. Agora, algumas empresas passaram a reduzir área e realocar algumas operações logísticas, como o Mercado Livre, que devolveu uma parte da da área que possuía no LOG Fortaleza III, resultando 552 m² de absorção líquida negativa. Por outro lado, a varejista está investindo em ativos BTS, principalmente em um grande projeto com a Zolver, na rodovia dos Bandeirantes. Além disso, o a companhia de e-commerce está investindo também em um ativo sob medida em Araucária, Paraná.

"Esse movimento, na minha visão, representa uma maturação saudável do setor. Saímos de um modelo baseado na expectativa de demanda para um ciclo mais racional, orientado por dados, contratos e planejamento de longo prazo. A taxa de vacância em queda histórica reforça que o mercado está respondendo bem a essa nova lógica, e que há espaço tanto para projetos especulativos bem localizados quanto para soluções BTS alinhadas com necessidades específicas de grandes operadores”, finaliza.