No mercado imobiliário, três métricas principais permitem enxergar com mais clareza como se formam os preços dos ativos: o valor de mercado, o preço pedido e o valor transacionado. Embora muitas vezes confundidos, esses conceitos refletem etapas diferentes da dinâmica entre proprietários, inquilinos e investidores.

O valor de mercado é uma métrica exclusiva da SiiLA. Ele não se baseia apenas em anúncios ou contratos recentes, mas resulta de uma análise que combina variáveis como localização, padrão construtivo, liquidez e vacância.

A ideia é chegar a um número que represente o "preço justo" de aluguel para determinado imóvel. Em 2025, por exemplo, a estimativa para os escritórios de alto padrão nos CBDs de São Paulo ficou em R$ 142,64/m², um patamar recorde.

Já o preço pedido corresponde ao valor que o proprietário anuncia ao colocar um ativo no mercado. É a expectativa inicial, que pode ou não se confirmar na negociação. Uma análise baseada apenas nesse indicador tende a ser limitada, já que considera apenas os valores anunciados, sem refletir necessariamente as condições reais de fechamento.

O valor transacionado, por sua vez, é o preço efetivamente fechado em contratos, refletindo o resultado das negociações. Embora seja um dado concreto, pode carregar defasagens, já que os acordos firmados em um determinado momento não necessariamente refletem as condições atuais do mercado.

Nesse cenário, o valor de mercado se destaca como a referência mais precisa e atualizada, pois consegue neutralizar tanto a expectativa inflada do preço pedido quanto as possíveis distorções do valor transacionado. Ele funciona como um ponto de equilíbrio que aproxima intenção, realidade e fundamentos do setor.

Exemplo prático

Por: Siila

Uma das melhores maneiras de mostrar essa dinâmica é com exemplos reais. O bloco C do edifício Girassol 555, na região de Pinheiros, é um ótimo exemplo. Recentemente, o edifício recebeu a locação da Opea Securitizadora.

A empresa locou os 3 mil m² por R$ 113/m², os proprietários do empreendimento, um Fll da Rio Bravo, tinha como preço pedido R$ 150/m². Essa diferença não é incomum, os valores inflacionados abrem margem para a negociação, por conta disso, o valor de mercado é importante.

Segundo a análise da equipe de inteligência da SiiLA, o valor de mercado do ativo é de R$ 136,54/m². Essa situação mostra um padrão comum, um valor de mercado maior que o preço transacionado, mas menor que o preço pedido, um número justo, calculado com base em dados sólidos que apenas a SiiLA possui.