Pense rápido: você prefere comprar um item novo ou reciclado? A maioria das pessoas escolhe a primeira opção sem hesitar. Em produtos sujeitos a desgaste ou obsolescência como roupas, carros ou acessórios, o "estado de novo" costuma ser decisivo. No mercado imobiliário comercial, porém, essa lógica enfraquece. Um edifício retrofitado, quando passa por uma modernização, pode alcançar desempenho e valorização iguais ou até superiores aos de um ativo recém-construído.

No universo imobiliário, retrofit não é sinônimo de reforma estética. Trata-se de um processo de reengenharia, no qual sistemas, infraestruturas, fachadas, fluxos e operações são atualizados para padrões contemporâneos. O objetivo é prolongar a vida útil do ativo, aumentar eficiência e reforçar sua competitividade especialmente quando ele está situado em regiões onde a demanda supera a oferta.

É o que explica Nessim Sarfati, fundador da Barzel Properties, ao analisar a lógica que sustenta a valorização de edifícios retrofitados. "No mercado corporativo, localização continua sendo o principal diferencial competitivo. Os números de São Paulo mostram isso, enquanto edifícios corporativos em regiões prime têm vacância baixa, no restante da capital ela passa dos 20%, evidenciando a preferência pelos eixos consolidados" afirma Sarfati. "Na prática, um prédio bem retrofitado em área prime tende a locar mais rápido, reduzir o risco de vacância estrutural e sustentar aluguéis por metro quadrado mais altos do que um ativo novo em eixo secundário."

A escassez de terrenos reforça esse comportamento. Em áreas como Paulista, Faria Lima, Itaim e Vila Olímpia, há pouco ou nenhum espaço para novas torres. O estoque, portanto, envelhece sem possibilidade de reposição na mesma localização.

"Com pouco espaço para produtos novos e demanda alta por localizações centrais, o retrofit se torna a forma mais eficiente de criar ativos exatamente onde o mercado quer estar. explica Sarfati. "O prédio antigo bem retrofitado ganha forte atratividade para ocupantes e investidores, oferecendo melhor relação entre CAPEX e valor criado, prazos mais curtos e menor risco de locação."

Experiência e eficiência

A decisão do ocupante também reforça a tese. Empresas priorizam eficiência de layout, custos operacionais reduzidos e boa mobilidade urbana. Quando o edifício já reúne atributos urbanísticos valiosos, o retrofit amplia sua competitividade.

"Muitos edifícios antigos foram aprovados sob leis mais permissivas, garantindo parâmetros construtivos que hoje não seriam aprovados. Alguns ainda têm infraestrutura difícil de replicar, como helipontos homologados e características volumétricas hoje restritas", comenta Sarfati.

Retrofit superficial x Retrofit profundo

Parte do estigma em torno do retrofit decorre da confusão entre melhorias estéticas e intervenções estruturais. "Antes de tudo, é preciso separar o retrofit superficial, que é basicamente uma reforma estética sem impacto real no desempenho, do retrofit profundo, a reengenharia de ativo feita pela Barzel, que moderniza sistemas, automação, fluxos e espaços", afirma o executivo. "Em prédios originalmente A+, isso os coloca novamente para competir com empreendimentos novos; no middle market, torna o ativo o melhor da sua categoria. Para a Barzel, retrofit não é maquiagem, mas uma forma de destravar valor em ativos bem localizados que não poderiam ser replicados hoje."

Impacto financeiro

Do ponto de vista econômico, o retrofit profundo costuma apresentar vantagens expressivas. "No retrofit superficial, o CAPEX é baixo, mas o ganho de valor é limitado. Já no retrofit profundo, trabalha-se sobre uma estrutura existente, reduzindo prazo, risco e CAPEX em relação a um projeto novo em área prime, além de encurtar o tempo até a receita", explica Sarfati. O resultado é um ativo reposicionado como produto de alto padrão, com aluguéis mais altos, menor vacância, retorno acelerado e potencial de valorização ampliado.

Na prática, acrescenta, quando o retrofit é encarado como reengenharia e não como remendo, ele deixa de ser "segunda opção" e passa a integrar as estratégias mais eficazes de criação de valor no mercado corporativo.