Após decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central de  manter a taxa de juros básica da economia brasileira (Selic) em 15% ao ano, conforme esperado pelo mercado, investidores ainda aguardam um posicionamento do colegiado a respeito de um eventual início do ciclo de cortes – que tende a ficar para 2026. Mas, com a expectativa de que o próximo ano seja de juros mais baixos, alguns setores de Fundos Imobiliários (FIIs) se tornam atrativos devido aos patamares descontados de suas cotas, segundo analistas.

No comunicado divulgado nesta quarta (17), o Copom menciona um ambiente externo incerto e marcado por tensões geopolíticas, o que reforça a necessidade de adotar uma política cautelosa, sem descartar a retomada no ajuste, se entender necessário. Além disso, o documento ressalta o dinamismo no mercado de trabalho, a desancoragem das expectativas e a inflação acima da meta, apesar da moderação na atividade econômica doméstica.

O comunicado reitera o tom da reunião anterior, segundo Lana Santos, analista do Clube FII, trazendo foco ainda maior na volatilidade do mercado norte-americano. “O Comitê continua a observar um mercado de trabalho robusto e expectativas de inflação acima da meta, o que justifica a manutenção das taxas de juros em um patamar bastante prolongado, em linha com as projeções do mercado”. 

No entanto, Santos entende que um ponto de virada estaria mais próximo. “O corte de 0,25 ponto percentual nos juros dos EUA nessa Super-Quarta, acompanhada por indicações de novos cortes, abre margem para flexibilização monetária no Brasil, ainda que não no curto prazo”, destaca a especialista do Clube FII.

Como ficam os FIIs com juros mantidos?

Entender como o ambiente de juros elevados por período prolongado afeta os diferentes tipos de FIIs é essencial para tomar decisões estratégicas e fundamentadas, argumenta Maria Giulia Figueiredo, analista de Research da Rico. “Historicamente, há uma correlação negativa entre a Selic e o IFIX — índice que representa os principais FIIs listados na B3. Em ciclos de alta de juros, o IFIX tende a apresentar desempenho mais fraco, refletindo a migração de investidores para ativos de renda fixa, que passam a oferecer retornos mais atrativos com menor risco”, recorda a analista.

Com a taxa de juros em dois dígitos e inflação acima da meta, as atenções dos investidores estão direcionadas para ativos atrelados a indexadores como o Certificado de Depósito Interbancário (CDI), que acompanha variações da Selic, e ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Juros em patamares elevados, como em 15% ao ano, tornam o crédito mais caro, diminuem a demanda por imóveis e dificultam a valorização dos ativos reais, o que pressiona os FIIs de tijolo.  Enquanto isso, FIIs de papel apresentam menor sensibilidade em relação à curva de juros, pois alocam seus recursos em CRIs indexados ao CDI ou IPCA. Assim, com taxas em níveis altos, os FIIs de papel podem incrementar seus dividendos, sendo beneficiados pelo ciclo de aperto.

FIIs de papel são protagonistas com juros elevados

Neste cenário, os FIIs de papel são destaque. Esses FIIs investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e outros títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, em vez de imóveis físicos, buscando gerar renda a partir dos juros desses títulos, trazendo exposição ao mercado imobiliário com resiliência e menor volatilidade.

“Com isso, os fundos de papel costumam apresentar dividend yields (DY) mais elevados, especialmente em cenários de inflação pressionada e juros altos. Fundos com portfólios de alta qualidade de crédito (chamados high grade) e maior exposição ao CDI estão particularmente bem-posicionados para continuar entregando bons resultados no curto e médio prazo”, explica Figueiredo. Além disso, a analista da Rico afirma que os FIIs de recebíveis costumam ser negociados próximos aos seus valores patrimoniais, o que pode auxiliar o investidor a proteger o portfólio.

Descontados, FIIs de tijolo oferecem oportunidade

Ainda que os FIIs de papel continuem a oferecer rendimentos atrativos em relação aos níveis atuais de juros e inflação, os FIIs de tijolo se destacam como a principal oportunidade, segundo as analistas. Esse segmento enfrenta um cenário desafiador neste momento, mas uma possível melhora no cenário macro pode ser um gatilho para destravar valor.

“Atualmente, esses fundos são negociados com descontos significativos. Com a transição de juros elevados para o início dos cortes, essa categoria de fundos tende a se beneficiar de uma valorização do valor patrimonial, impulsionada pela redução das taxas de desconto, e também da valorização do preço das cotas, em resposta ao provável fechamento das curvas futuras de juros”, compara Santos.

Os FIIs de tijolo enfrentam desafios no curto prazo, mas oportunidades no longo prazo, na opinião de Figueiredo. Ainda que a Selic no patamar atual diminua a atratividade dos imóveis como investimento, eleve os custos de financiamento e dificulte a renegociação de aluguéis diante do enfraquecimento da economia, FIIs com alta qualidade, baixa vacância e localização premium podem estar com um posicionamento mais vantajoso para uma virada de ciclo.

“Além disso, com os preços das cotas pressionados, alguns fundos estão sendo negociados com desconto atrativos e fundamentos sólidos, o que pode representar uma boa oportunidade diante de uma melhora do cenário macroeconômico”, completa.

Assim, como o mercado costuma monitorar não somente os juros atuais, mas atua com base na curva de juros futuros, antecipando o início do ciclo de cortes, esse tipo de FII pode estar bem-posicionado para uma recuperação.

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