Após meses de recuperação nos Fundos Imobiliários (FIIs) em 2025, seguem as dúvidas de investidores se esta classe de ativos ainda traz oportunidades neste cenário, mas a trajetória a longo prazo demonstra que, com sua resiliência, o movimento tende a continuar, de acordo com o time de analistas do Clube FII.

O fôlego deste início do ano ocorre após forte liquidação no final de 2024. O mercado normalmente exagera, principalmente em momentos de maior incerteza e volatilidade. Mesmo após a alta recente, alguns fundos com bons fundamentos seguem descontados – o que abre as portas para oportunidades. No longo prazo, o que prevalece, realmente, é o fundamento.

O gráfico abaixo demonstra momentos chave que representam esta tendência. Entre 2018 e 2019, por exemplo, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) foi beneficiado com juros futuros e Selic em queda, em um período de recuperação e otimismo pós-crise. Enquanto isso, em 2020, o índice despencou com o impacto inicial da pandemia de covid-19. No entanto, com a taxa Selic no patamar mínimo histórico, o mercado se adaptou ao novo cenário, demonstrando tendência de recuperação.

Fonte: Elaboração de Danilo Barbosa, sócio e head de research do Clube FII

A pandemia de covid-19, seguida do ciclo de alta na inflação e, por consequência, na taxa de juros, trouxe desafios ao IFIX entre 2021 e 2022, em período marcado por certa volatilidade. No início de 2023, os agentes econômicos passaram a enxergar cortes na Selic, o que de fato ocorreu em meados do mesmo ano, sendo um driver para o ciclo de alta no IFIX até 2024. No ano passado, com nova abertura da curva de juros, o índice foi pressionado mais uma vez, resultando em uma assimetria nos preços. O desconto era tamanho, que os preços chegaram ao mesmo nível de 2015, quando o Brasil vivenciou um cenário político e econômico muito mais deteriorado.

Agora, no cenário macroeconômico, economistas consultados pelo Banco Central seguem com a expectativa de que a taxa de juros brasileira atinja 15% ao final de 2025 – projeção que está mantida pela 15ª semana seguida. Neste contexto, ainda que as cotações dos FIIs tenham se recuperado recentemente, a assimetria continua. “O nível de preços nos chama a atenção principalmente nos FIIs de CRI, que investem em ativos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, e que são indexados à juros e/ou inflação. Essa classe de FIIs é beneficiada pela atual conjuntura macroeconômica, distribuindo rendimentos  mais elevados, e ainda assim, seguem negociando com desconto médio de 6%”, ressalta Lana Santos, analista do Clube FII.

De acordo com a especialista, os FIIs demonstram resiliência ao navegar por diferentes cenários – seja durante a crise da covid-19, seja em períodos de disparada na taxa de juros. As pressões são momentâneas e impactam os mercados como um todo, não somente os FIIs, mas os fundamentos dos ativos devem ser o verdadeiro foco do investidor. “Embora uma parte do gap de preços já tenha se fechado, ainda há descontos relevantes para serem aproveitados também nos fundos de tijolo, especialmente quando olhamos para o mercado imobiliário”, ressalta Santos.

A analista aponta que alguns fundos têm elevado o valor dos alugueis cobrados, zerando suas vacâncias, e fazendo operações de venda com resultados expressivos, gerando ganhos extraordinários aos cotistas. “Esse movimento reflete a expansão do mercado imobiliário diante de um cenário de atividade econômica aquecida”, completa. O índice tende a se recuperar de quedas expressivas, o que demonstra a força do setor de FIIs. Ainda que a inflação e a taxa de juros exijam atenção, muitos fundos possuem cotações extremamente descontadas.

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