A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) abriu uma consulta pública que pode resultar na maior reforma das regras dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) em muitos anos, impactando diretamente a segurança, transparência e rentabilidade dos investimentos. Conforme explicado por Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII, os investidores têm a oportunidade de influenciar diretamente essas mudanças, enviando suas opiniões até o dia 30 de janeiro. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

A modernização proposta pela CVM abrange diversos pontos cruciais para o mercado. "Estamos falando da maior reforma na regra dos FIIs de muitos anos e isso vai afetar desde a segurança até a transparência dos fundos e a forma como eles podem gerar ou perder dinheiro", destaca Barbosa.

Uma das principais mudanças é a permissão para que FIIs de papel criem subclasses de cotas, como sênior e subordinada. Essa estrutura permitiria ao investidor escolher o nível de risco que deseja correr dentro do mesmo fundo, onde a cota sênior oferece mais segurança e menor retorno, enquanto a subordinada assume mais risco em troca de um potencial de ganho maior. "Isso vai exigir muita atenção na hora de analisar, mas também vai abrir um leque de oportunidade de diversificação para a carteira".

Outro tema em debate envolve a recompra de cotas e o reembolso de dissidentes. A CVM busca estabelecer regras mais claras para que um FII possa recomprar suas próprias cotas no mercado, uma estratégia geralmente utilizada quando o gestor considera que o valor está descontado. Adicionalmente, a proposta visa proteger cotistas que votam contra operações como fusões, prevendo mecanismos de reembolso ou venda de suas cotas, embora a mecânica exata ainda esteja em discussão para evitar liquidações em massa. 

As regras de governança também podem ser aprimoradas. Para fundos com grande número de cotistas, o quórum qualificado para aprovações importantes em Assembleias Gerais Extraordinárias (AGEs) poderia ser reduzido de 25% para faixas menores, como 15% para fundos com mais de 10 mil cotistas. Além disso, a proposta facilita a organização dos investidores, reduzindo de 3% para 1% o quórum necessário para eleger um representante fiscal, ampliando o poder de fiscalização sobre o gestor e o administrador. "Essas mudanças podem ser excelentes no caso de AGEs", ressalta.

Por fim, a CVM propõe uma redefinição de responsabilidades entre administradores e gestores. A ideia é transferir obrigações mais técnicas, como a fiscalização de obras, para o gestor, que possui a expertise do negócio imobiliário. Segundo Barbosa, essa mudança alinha as responsabilidades com o conhecimento técnico, o que tende a aumentar a eficiência e pode gerar melhores resultados para os fundos. 

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