Com flexibilidade para se adaptar a diferentes ciclos econômicos e dinamismo para alocar em diferentes classes de ativos, os fundos multiestratégia representam a evolução no mercado de Fundos Imobiliários (FIIs). As gestoras vêm apostando nesse tipo de fundo com liberdade regulatória para navegar por toda a estrutura de capital, como aponta o relatório exclusivo Panorama de FIIs Multiestratégia, elaborado pela equipe de Research do Clube FII. Clique aqui e tenha acesso ao documento gratuito e aberto para não assinantes.

“Essa flexibilidade de migração entre classes de ativos é a chave para atravessar ciclos econômicos antagônicos sem ficar paralisado, tendo opções para gerar retorno – e proteger o patrimônio do cotista - em qualquer ciclo econômico”, destacam os analistas Danilo Barbosa (Head de Research) e Lana Santos.

Apesar de o segmento Multiestratégia ser relativamente novo, com o amadurecimento do mercado, o horizonte é promissor. “Diante dessa diversidade de estratégias e das constantes transformações econômicas, o aprofundamento técnico torna-se indispensável para identificar quais teses realmente geram valor”, completam os especialistas no documento.

FOFs como pioneiros da diversificação

A diversificação simplificada surgiu primeiro com os FOFs, que compram cotas de outros fundos, aproveitando como estratégia o "Dilema do Duplo Desconto", o que os analistas descrevem como uma anomalia de mercado que ocorre em momentos de estresse na curva de juros. No entanto, apesar de serem eficientes em promover a diversificação da carteira, os FOFs esbarram em restrições técnicas, pois só podem comprar cotas de outros FIIs. Se o mercado sofrer uma queda em bloco, o FOF teria poucas ferramentas de defesa. 

“Ele permanece exposto à desvalorização do setor, sem a possibilidade de realocar o patrimônio para classes de ativos mais seguras ou rentáveis naquele momento. Essa rigidez evidenciou a necessidade de um modelo mais flexível”, explicam os analistas, apontando os fundos Multiestratégia, também chamado de Hedge funds, como a solução para superar essa vulnerabilidade. Esse tipo de ativo ainda pode investir em cotas de FIIs, mas amplia o leque de opções, adicionando o conceito de “hedge”, que significa proteção.

Multiestratégia em resposta a teste de estresse

Os fundos Multiestratégia são uma resposta a um teste de estresse enfrentado pelo mercado de Fundos Imobiliários nos últimos cinco anos, forçando uma evolução estrutural na indústria. Os juros chegaram a 2% com a pandemia, animando investidores de renda variável, que se frustraram com a reversão na política monetária que levou a Selic a 15%.

“Saímos de um cenário atípico entre 2019 e 2020, onde a Selic, taxa básica de juros da nossa economia, era de 2%. Com juros tão baixos, milhões de investidores partiram para a bolsa em busca de maiores retornos, investindo em ativos de renda variável, como os FIIs”, recordam os analistas.

Na sequência, veio a pandemia, dando fim ao período de euforia nos preços dos ativos, com escritórios e shoppings fechados, impulso do e-commerce e adoção do modelo home office. A resposta à crise foi a injeção de liquidez na economia, que levou a um aumento na inflação global e, por consequência, ao aumento posterior nas taxas de juros.  A nível local, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central elevou a taxa de juros ao patamar de dois dígitos.

A necessidade de sobrevivência em um cenário desafiador levou à adaptação do mercado de FIIs em um movimento de evolução natural da indústria. Os fundos Multiestratégia permitem maior flexibilidade na alocação de capital, balanceando retorno e proteção patrimonial, cuja importância é reforçada em momentos difíceis.

“Diferente dos fundos mono-estratégia que, como transatlânticos, demoram mais a mudar de curso, os Multiestratégias possuem um mandato agnóstico: o gestor não é obrigado a comprar apenas prédios ou apenas dívida. Enquanto os outros fundos são especialistas focados em uma única função, o Multiestratégia é oportunista, podendo calibrar sua estratégia de acordo com o cenário econômico”, completam os analistas.

Mais liberdade para alocação

Em resposta à volatilidade, surgem os Hedge funds, ou fundos Multiestratégia, que contariam com uma espécie de “cheque em branco”, pois o cotista confia na capacidade do gestor de encontrar as melhores oportunidades à medida que o cenário muda.  Ajustar as velas da estratégia conforme o vento seria mais seguro do que tentar adivinhar qual será o setor vencedor, comparam os analistas.

Os fundos Multiestratégia possuem menos amarras para transitar entre diversas classes de investimentos distintas, separadas em quatro grandes grupos pelos analistas do Clube FII: Dívida (Crédito Imobiliário/CRI); Mercado Secundário (FIIs e Ações); Desenvolvimento (Equity/Incorporação) e Ativos Reais e Estruturas Especiais (Permutas financeiras e imóveis físicos adquiridos de forma oportunística, entre outros).

Assim, os FIIs Multiestratégia podem atuar com originação própria, sem pagar taxas para securitizadora e para o distribuidor ao adquirir ativos no mercado secundário, assim como estruturar operações de crédito diretamente com incorporadoras ou outras empresas. Outra opção é o investimento direto em participações de Sociedades de Propósito Específico (SPE) que realizam a construção de edifício capturando o lucro do desenvolvedor – estratégia que não era possível para os FOFs.

“A principal característica dessa categoria reside na liberdade do mandato, o que permite que fundos sob a mesma classificação apresentem portfólios, abordagens e estratégias completamente distintas, moldadas exclusivamente pela visão de mercado e pela expertise específica de cada gestor, seja focando em crédito, desenvolvimento ou arbitragem, buscando carrego ou ganho de capital”, explica o relatório.

Diante do grande fluxo de capital para esse tipo de FIIs, a indústria passa por uma profunda transformação e consolidação em busca de maior flexibilidade de gestão, robustez patrimonial com mais escala e liquidez. Como resultado, os movimentos de fusões e aquisições (M&As, na sigla em inglês) criam essa liquidez e atraem mais capital e investidores.

Mas como essa flexibilidade de alocação funciona na prática? Relatório detalha como quatro FIIs Multiestratégia aproveitam as características intrínsecas da categoria para buscar maior geração de valor ao cotista:  MANA11, TRXY11, SPXS11 e RBRX11. Acesse agora e baixe o documento completo.