O feriado de independência vem carregado de simbolismo em 2022.

Proximidade da Copa do Mundo e das eleições no Brasil junto com a recente surpresa positiva sobre a economia do país com a divulgação do Produto Interno Bruto que apontou crescimento de 1,2% no 2º trimestre em relação aos três primeiros meses do ano.

No mercado de Fundos Imobiliários, a notícia foi recebida com bastante otimismo porque trouxe fundamento a uma fase de recuperação para FIIs de diferentes segmentos. 

Segundo Adriano Sartori, vice-presidente da consultoria do setor imobiliário CBRE, o PIB superou expectativas quando o mercado esperava um avanço de 0,9%. O crescimento foi consequência das atividades presenciais da economia que impactaram em transportes (+3%) e no consumo das famílias (+2,6%).

“Com isso, todas as fontes de mercado estão revisando o crescimento do PIB em 2022 para cima, com uma alta entre 2,5% e 3%”.

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Apesar do tom festivo, Sartori pondera que não acredita em um desempenho positivo do PIB no 3º e 4º trimestres.

“Muitos esperavam uma queda do PIB no 3º trimestre, mas agora estão postergando essa tendência para o 4º trimestre. Devido ao efeito da alta dos juros, inflação e política monetária, acompanhamos projeções para o 3º trimestre que apontam para uma alta do PIB entre 0,5% e 1,0%”.

PIB e construção civil

Sartori afirma que o setor da construção civil no Brasil representa, em média, 1/3 do total da indústria brasileira.

Isso quer dizer que o segmento é de extrema relevância na economia, responsável por mais de 6% do PIB do país. 

O especialista afirma que, desde a recessão de 2014, o setor vem se recuperando e os negócios que surgiram nos últimos três anos vêm alimentando o fluxo positivo. No entanto, ele critica o impacto da taxa Selic.

“Obviamente que a alta da taxa de juros é sempre prejudicial para o mercado imobiliário. Por outro lado, recentes medidas para o Programa Casa Verde Amarela - como a dilatação do prazo de financiamento - devem surtir impacto positivo no mercado para os próximos anos”.

PIB e Fundos Imobiliários


A avaliação de Sartori é de que os FIIs têm atuado nos últimos três anos como a principal fonte de recurso e liquidez para o mercado imobiliário.

Ele explica que os FIIs representaram cerca de 70% de um total de R$ 71 bilhões investidos no setor comercial e multifamily dentro do período de 2019 a 2021.

No entanto, a pandemia trouxe as renegociações de contratos, a elevação da taxa de vacância – imóveis não alugados - além do aumento da taxa básica de juros iniciado no 2º trimestre de 2021.

“Esses fatores fizeram com que os investidores pessoas físicas migrassem para outros investimentos”.

Sartori lembra que, neste período, o IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 - apresentou leve queda, dificultando novas captações de recursos pelos FIIs.

“Mais recentemente, com o controle da inflação e a estimativa de queda dos juros futuros, observa-se um retorno do investidor aos fundos de tijolo – com imóveis na carteira - concomitante à retomada da atividade econômica, retorno aos escritórios e comércio em geral”.

O analista dá como exemplo os setores de escritórios e logístico que, juntos, representam mais da metade dos investimentos.

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Ele afirma que, este ano, o segmento logístico apresentou o dobro da taxa de crescimento com absorção líquida, atingindo a marca de 2021.

Absorção Líquida é a métrica que indica a diferença entre as áreas efetivamente locadas e devolvidas durante um período. 

“Isso representa cerca de 1,6 milhão de metros quadrados em São Paulo que é o principal mercado do país. Um recorde histórico”, celebra.

Já para o mercado de escritórios, Sartori afirma que a CBRE constata um 4º trimestre seguido de absorção líquida positiva em São Paulo, além de tendência de novos resultados positivos até o fim do ano.

A vacância geral, por outro lado, não apresenta tendência de queda devido ao novo estoque – novos imóveis - ainda previsto para entrega nesse ano.

“Entretanto, como apenas 15% do total previsto são edifícios triple A, a tendência neste segmento é de queda de vacância”, conclui.