Em 2025, enquanto o IFIX, principal índice de fundos imobiliários, registra uma valorização expressiva acima de 15%, um grupo de oito FIIs segue na contramão, com quedas que chegam a 42%. Em uma análise aprofundada, Danilo Barbosa, sócio e Head de Research do Clube FII, detalhou os problemas específicos que afetam cada um desses fundos, questionando se representam um risco para a carteira ou uma oportunidade oculta. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

"O investidor neste ano está com pouca paciência para esperar promessa futuras e estruturas que são um pouco mais difíceis de entender, que não entregam aquele resultado para o investidor, ele acaba punindo vendendo as cotas a qualquer preço sem avaliar o que está por trás", alerta Barbosa.

O primeiro grupo de fundos, classificado pelo risco de crédito high yield, inclui o URPR11, ARRI11 e DEVA11. A maior retração é do URPR11, com queda de 42%, cujos problemas derivam de inadimplência e atrasos em projetos imobiliários arriscados, como loteamentos, o que impactou diretamente a distribuição de dividendos. O mesmo roteiro, com particularidades, se aplica ao DEVA11 (-17,9%) e ao ARRI11 (-20%), que também enfrentam dificuldades com devedores e a iminência de problemas em suas carteiras de CRIs.

Outro fator que tem pesado nas cotações é a alavancagem. O BBIG11, um fundo de shoppings, enfrenta a desconfiança do mercado devido a dívidas altas com vencimento próximo. A estratégia de emitir novos CRIs para pagar dívidas antigas gera incertezas sobre a sustentabilidade dos dividendos e a necessidade de uma futura venda de ativos para quitar os débitos, o que pressiona a cota no mercado secundário.

Questões de estrutura e previsibilidade também são um ponto de atenção. O MFII11 (-18%) sofre com a complexidade de seus projetos de desenvolvimento e com a desconfiança gerada por um investimento em um FII de cemitérios. Já o HTMX11 (-12%), um fundo de hotéis, apresenta uma grande volatilidade nos dividendos por depender do giro de ativos e de fatores cíclicos, como eventos e taxas de ocupação, o que afasta investidores que buscam previsibilidade. "O mercado odeia essa imprevisibilidade, acaba precificando de forma errada, não fazendo boas avaliações", aponta o especialista.

O especialista também alertou para a “armadilha dos dividendos”, exemplificada pelo KORE11 (-18%). O fundo distribui um dividendo elevado, mas que é turbinado por uma Renda Mínima Garantida (RMG) e pelo caixa de uma emissão anterior. A própria gestora já sinalizou que o rendimento real é cerca de metade do valor pago, e o mercado está se antecipando a essa queda. Por fim, o risco de concentração de inquilino foi o problema central para o TRBL11, que viu quase 40% de sua receita desaparecer após os Correios, seu principal locatário, rescindirem o contrato unilateralmente.

Como conclusão, a análise dos oito casos reforça a importância de ir além da análise superficial de dividendos. É fundamental que o investidor leia os relatórios gerenciais, entenda os riscos associados ao crédito, à alavancagem e à concentração, e mantenha uma carteira diversificada. Para investidores mais experientes, fundos com grande desconto, como KORE11 e TRBL11, podem apresentar oportunidades de recuperação, mas a recomendação geral é de cautela com os ativos de maior risco, como os de crédito high yield.