Tanto mercado financeiro, quanto instituições acadêmicas têm demonstrado preocupação com a dissonância entre os preços de imóveis e de aluguéis no Brasil e no mundo. Principalmente, no segmento corporativo.

 

Com base em um relatório do banco UBS sobre o tema, o professor doutor João da Rocha Lima Jr., titular do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP) e sócio fundador da gestora BR Capital, publicou uma análise específica sobre os investimentos em escritórios corporativos para renda com uma constatação desconcertante: os aluguéis caíram em relação ao valor dos imóveis levando agentes imobiliários a esperar mais anos para a recuperação do dinheiro investido nas aquisições feitas com o propósito de obtenção de renda.

 

 

Rocha Lima explica que a referência para a avaliação de um negócio no setor deve partir da relação preço x aluguel, que é o preço do imóvel dividido pelo valor do aluguel. Trata-se de um indicador primário que define em quanto tempo a renda da locação pode pagar o investimento feito na compra do imóvel.

 

“O levantamento do UBS mostra que, na maioria das cidades do mundo, essa relação cresceu nos últimos 10 anos, o que significa que os preços dos imóveis aumentaram mais do que os valores de aluguéis”.

 

O professor afirma que há duas explicações para este movimento global do mercado imobiliário. 

 

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A primeira é a crença cada vez maior das pessoas nos imóveis de tijolo, ou seja, elas precisam cada vez mais da proteção em ativos reais e aceitam pagar preços mais caros mesmo que a remuneração do aluguel não seja tão atrativa quanto era no passado.

 

“Outra explicação é relacionada ao período de taxa de juros baixa nos últimos 10 anos, em que as pessoas aceitaram uma remuneração inferior porque a alternativa de taxa de juros era ainda menor”, revela Rocha Lima.

     

O acadêmico afirma que discorda do UBS quando a instituição classifica o comportamento do mercado como uma ‘bolha’.

 

Na visão do banco, as bolhas de preços são infladas e desvanecem quando o mercado imobiliário está desequilibrado e dominado pela ansiedade.

 

“Eu não acho que estejamos em uma bolha do mercado de imóveis. Simplesmente, é uma mutação da forma de encarar o investimento em real estate”.

 

Rocha Lima complementou a pesquisa do banco com dados do mercado imobiliário corporativo da cidade de São Paulo para os perfis de imóveis classe A.

 

Os imóveis mais qualificados – conhecidos como AAA – têm uma relação mais longa, ou seja, o período de recuperação do investimento da aquisição com a renda dos aluguéis é maior. Já os imóveis AA apresentam uma relação média, e os da categoria A têm relação mais curta.

 

“Se eu compro um imóvel AAA com um aluguel AAA, eu tenho 20 anos para pagar o investimento. Por exemplo, eu compro por R$ 100, alugo por R$ 5, e preciso de 20 anos para os meus R$ 100 voltarem para o bolso”.

 

Nos imóveis AA, o tempo é de 16 anos e, nos imóveis A, o período para reaver o valor investido na aquisição é de 10 anos.

 

“Muita gente fala que os investimentos têm que ser em imóveis AAA e essa postura está muito mais associada a se sentir confortável e feliz pelo investimento em um imóvel elegante e em posição muito boa, o que não inclui um cálculo tecnicamente adequado”.

 

O cálculo certo antes da aquisição permite ao comprador fazer escolhas por imóveis que proporcionem o chamado ‘pay back’ – retorno do investimento – mais curto.

 

O professor também revela a projeção para a recuperação dos preços dos aluguéis que podem subir nos próximos 5 ou 10 anos.

 

“É muito provável que os aluguéis subam relativamente aos preços dos imóveis porque, hoje, a relação preço x aluguel não é conveniente. O mercado está desequilibrado nesse sentido. Os preços estão muito altos para aluguéis baratos”.

 

Rocha Lima defende que, historicamente, os ciclos imobiliários têm duração de sete anos. No entanto, após um período de recessão econômica seguido de pandemia, o atual ciclo foi prolongado para 10 anos.

 

“Nós tivemos a situação da pandemia e, em seguida, da explosão do preço do petróleo e de outras commodities por causa da guerra, o que é uma situação totalmente anômala. Isso deforma bastante o entendimento do que significa uma onda de real estate”.

 

A correção desta distorção entre os preços dos imóveis e dos aluguéis, de acordo com Rocha Lima, está em uma melhor taxa de ocupação dos imóveis.

 

“A nossa taxa de ocupação ainda está ruim. Em São Paulo, a taxa média é de 80% e precisa subir. A gente só tem mercados mais equilibrados com uma taxa de ocupação em torno dos 90%, ou seja, com 10% de imóveis vazios. Com 20% de vazios, ainda há uma pressão contra os aluguéis. Em um percentual de 10% vazios, a pressão inverte e os aluguéis tendem a subir”.

 

Atualmente, não existem muitas ofertas novas no mercado imobiliário, de acordo com o especialista. No entanto, em relação às locações, a procura também não se renovou, o que demonstra a manutenção do nível de vazios perto de 20% há três anos.

 

Outro ponto levantado pelo UBS e destacado por Rocha Lima é o impacto da ansiedade das pessoas nas ondas do mercado imobiliário.

 

“Os preços de mercado também são dirigidos pela ansiedade. Por que o preço sobe ou cai? Porque as pessoas estão dispostas a pagar mais ou menos. É uma questão de relação de mercado. Alguém quer vender e alguém quer comprar. Você tem domínios de ansiedade porque são pessoas que projetam adiante um mercado para cima ou para baixo. Não é uma questão técnica e, sim, de julgamento”.

 

O professor defende que, se alguém julga o mercado para cima, tende a querer comprar o mais rápido possível aceitando um incremento de preços. Caso a pessoa julgue o mercado para baixo, ela tem a tendência de vender barato e o mais rápido possível para sair da posição, simplesmente por achar que o mercado vai cair ainda mais.

 

“Na onda que sobe, muito da ascensão não é técnica. É posição dos agentes econômicos numa postura especulativa de comprar para valorizar. Idem para baixo. Essa é a questão da ansiedade. Não são raciocínios fundamentados em equações, mas em atitudes”, conclui.