O Comitê de Política Monetária (Copom) elevou a taxa, que era de 10,50% e passou a ser de 10,75% ao ano. Antes de mais nada é preciso lembrar que o mercado de fundos imobiliários registrou alta de 24% entre maio de 2023 e abril deste ano, em razão da queda da Selic.

 

Agora o cenário é outro. Será que vale a pena aproveitar o momento e optar pelos FIIs? A Selic, sem dúvida, mexe com o último fio de cabelo dos investidores. Mas é preciso lembrar que o mercado de fundos imobiliários, como um todo, tende a ter mais relação com a curva futura de juros, e não necessariamente com a Selic de agora.  Portanto, há formas de ter rentabilidade em um cenário de alta da taxa.

 

“O mercado acaba antecipando os caminhos da taxa de juros. Antes mesmo de o índice ter subido, o mercado já havia antecipado, na sua precificação, um pouco desse movimento”, detalha Lana Gomes, analista de Fundos Imobiliários do Clube FII.

 

Ela ressalta que o olhar deve estar no futuro: a curva futura de juros se abriu na última semana e vem se abrindo há alguns meses. Na semana, diz ela, a taxa no Tesouro IPCA+2035 estava em 6,3%, por meio da qual é precificada a curva futura de juros.

 

Isso significa que o mercado está precificando mais aumentos de juros no futuro, o que representa mais incerteza, mais instabilidade fiscal, mais pressão inflacionária, com uma tendência de aumentar ainda mais a Selic nos próximos períodos. E o mercado tende a ficar um pouco mais pressionado negativamente, com correção de preços para baixo.

 

Os ativos de renda fixa ficam mais atrativos com a Selic em alta, já que vão remunerar o investidor de acordo com os juros. E a renda variável fica menos convidativa. Isso acontece com as ações e também com os fundos imobiliários.

 

“Mas o momento é ruim? Não necessariamente. Nos fundos de recebíveis podemos ter um aumento de rendimentos nos próximos meses porque há fundos que são indexados ao CDI”, afirma Lana.

 

Com o aumento desse leque, sobe o CDI, e, consequentemente, a receita desses fundos deve  aumentar - e eles podem repassar um dividendo um pouco maior. Esses fundos tendem a se valorizar ainda mais nos próximos períodos, se o mercado seguir essa tendência.

 

Lembrando que a taxa de juros não é o único fator que pesa no mercado de fundos imobiliários. A curva futura tende a pesar nas cotações e podem cair os preços dos fundos, mas abre a oportunidade para compra.

 

“Há bons fundos que pagam rendimentos atrativos, boas carteiras de ativos sendo negociados a preços mais baixos em relação ao visto nos últimos meses. Com a queda de preços, portanto, acontece a oportunidade para comprar com desconto esses ativos que estavam próximos do patrimonial, até com o ágio, e agora há a oportunidade para compra”, lembra a especialista.

 

Outro ponto importante é que os fundos mais voltados para o tijolo dependem muito da atividade econômica. Estamos num momento de crescimento econômico, com a projeção de PIB positivo, inflação controlada e isso também corrobora para o movimento econômico positivo de crescimento do país, de as empresas expandirem suas operações.

 

A alta do consumo traz um poder maior de compra das pessoas. Isso é positivo para os fundos imobiliários de tijolo, porque aumenta o consumo de shopping e o de varejo, e também a procura por locação de lajes corporativas, aumentando o fluxo de aluguel nos galpões logísticos”.

 

Lana lembra que há oportunidades no mercado. “Nos momentos bons ou ruins sempre existem ganhos. Nos fundos de recebíveis, dividendos maiores, provavelmente. E nos fundos de tijolo, podemos ver uma abertura de desconto em cima das cotas”.

 

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