A taxa de vacância de condomínios logísticos de alto padrão segue em queda no Brasil, com aumento nos preços solicitados no primeiro trimestre de 2025, de acordo com levantamento da JLL, consultoria especializada no mercado imobiliário. A vacância recuou após ter ficado em equilíbrio por um trimestre, chegando ao menor patamar da série histórica, que teve início em 2013. O estudo indica uma retração de 0,5 pontos percentuais na taxa de vacância na comparação trimestral e de 1,9 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano anterior.

Nos últimos cinco anos, em todo o país, a taxa de vacância recuou 10 pontos percentuais. De 19 entidades federativas analisados, 9 estão com taxa de vacância inferior a 5%, incluindo Paraná (1,1%); Santa Catarina (3,5%); Ceará (2,8%); Paraíba (4,7%); Alagoas (0%); Sergipe (3,7%); Amapá (0%); Goiás (0,4%) e Distrito Federal (0%).

André Romano, gerente da divisão industrial e logística da JLL, entende que a perspectiva é de que a taxa de vacância siga apresentando leve tendência de queda até o final do ano, ainda que de forma mais moderada. “Isso porque tem um grande volume de novo estoque para chegar, os desenvolvedores acabaram tirando muita coisa da prateleira, iniciando as obras e, com certeza, grande parte desse estoque vai ser entregue, então com certeza vai ter uma tendência maior de estabilização”.

Além disso, Romano cita um fator externo que pode colaborar para uma possível queda mais aguda da vacância:  São as empresas chinesas, que estão vindo com bastante força para o país. “A gente já vem sentindo algumas fábricas se movimentando para pôr alguma ocupação para cá, que seja uma base apenas somente, logicamente baseado nas tarifas americanas, muitas empresas já estão colocando ou estudando colocar um pezinho aqui, empresas que não estavam aqui ou que estavam em menor quantidade, estão expandindo”. Ainda que esse seja um possível driver para retração mais acentuada, o cenário base é de estabilização com leve tendência de queda, pondera.

Preço médio sobe mais do que 10% em doze meses em 8 estados

Enquanto isso, o preço pedido médio no Brasil atingiu R$29,1, acréscimo sequencial de 2,2% e anual de 11,6%. A maior parte dos estados vem registrando elevação nos preços, com aumentos maiores do que 10% em 12 meses em 8 deles: São Paulo, com preço médio de R$31,8 (+17% ao ano); Paraná, com preço médio de R$28,7 (+10,1% a.a); Rio Grande do Sul, com preço médio de R$24,3 (+13,8% a.a.); Ceará, com preço médio de R$25 (+12,4% a.a.); Paraíba, com preço médio de R$22,8 (26,4% a.a); Amapá, com preço médio de R$32 (+14,3% a.a.); Goiás, com preço médio de R$22,4 (+19,7% a.a) e Mato Grosso, com preço médio de R$19,6 (+17,6% a.a.).

Três fatores colaboraram para esse aumento, segundo o especialista, sendo o primeiro deles o aumento da demanda nos últimos quatro anos, tanto nos principais centros quanto nos estados mais afastados.

“Essa demanda começou a aumentar nas grandes centralidades e depois foi se internalizando pelo país, então isso acabou se refletindo em proprietários de mercados mais secundários ou terciários aumentarem o preço também. Então um desses fatores é a demanda, que continua alta e não tem previsão de uma queda muito brusca”.

O segundo fator está ligado aos preços de construção, com novos estoques chegando a preços altos. Como a maioria dos estados tinham estoques provenientes do outro ciclo imobiliário industrial ou do começo desse ciclo, a chegada de novos estoques já veio com o preço atualizado. “O preço de construção subiu muito durante a pandemia e continuou alto depois”, completa.

O especialista cita ainda um terceiro ponto, considerando que o novo estoque possui preços mais elevados não somente devido ao preço de construção, mas também pelo custo do dinheiro, com o aumento na taxa de juros.  “Com juros altos, há menos incentivo para fazer projetos imobiliários que tenham rendimentos abaixo da inflação, então consequentemente é preciso aumentar o yield desse projeto, e com isso, é preciso cobrar mais aluguel”.

Assim, o especialista considera que o cenário é de uma tempestade perfeita para o aumento nos preços, com alta na demanda, preços da construção e elevação nos juros.

Absorção bruta chega a 1,1 milhão de m² no primeiro trimestre

A demanda seguiu robusta nos primeiros três meses do ano, mas o volume de devoluções também foi elevado, principalmente em São Paulo e Pernambuco. O segmento de Varejo e E-commerce teve predominância na demanda fora do eixo de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, com destaque para Pernambuco e Espírito Santo. No agregado dos estados (menos SP, MG e RJ), a maior absorção como locatária no trimestre foi da Shopee.

No primeiro trimestre, a absorção bruta foi de 1,1 milhão de metros quadrados, enquanto a absorção líquida atingiu 460 mil metros quadrados. No ano passado, a absorção bruta havia chegado a 4,3 milhões de metros quadrados, ao passo que a absorção líquida somou 2,6 milhões de metros quadrados.

O estoque total contabilizado é de 34,4 milhões de metros quadrados, com expectativa de 2,9 milhões de metros quadrados para os próximos trimestres. O estoque entregue no primeiro trimestre, por sua vez, foi de 312 mil metros quadrados, ante 2,2 milhões de metros quadrados em todo o ano de 2024.

De acordo com o estudo, o resultado para novo estoque do trimestre esteve muito abaixo do previsto, com somente 18% do total projetado sendo efetivamente entregue. Além disso, 36% foram adiados para o segundo trimestre deste ano, com atrasos mais frequentes. No entanto, o especialista lembra que atrasos de entregas no primeiro trimestre são comuns devido à sazonalidades e fatores específicos das empresas.

“Temos as chuvas em alguns estados que ocorrem durante o verão. Além disso, muitas empresas às vezes têm início do ano fiscal em março, tem o carnaval, feriados, então muita gente espera um pouquinho esse começo do ano para entregar depois disso os empreendimentos”.

São Paulo registra quinta queda seguida na taxa de vacância

O estado de São Paulo apresentou a quinta diminuição consecutiva na taxa de vacância chegando a 8,3% no primeiro trimestre de 2025, uma retração de 0,3 ponto percentual na base trimestral e de 2,9 pontos percentuais na anual. Os setores de transporte e logística representam os principais inquilinos que absorveram área nos primeiros três meses do ano.

A retração da vacância vem ocorrendo ao longo dos últimos anos, tendo em vista que a taxa era de 11,5% em 2023. Agora, somente cinco regiões possuem taxa superior a 10%: Campinas (14,8%), São José dos Campos (11,6%), Embu (13,3%), ABCDM (18,3%) e Atibaia (13,1%).

O preço pedido no estado atingiu R$31,8, com alta acima da média nacional, um aumento sequencial de 2,3% e de 17% ano a ano. Ao lado de AM, SP é o estado mais caro do país, com a capital paulista atingindo valor superior a R$40 por metro quadrado.