O Fundo de Investimento imobiliário (FII) Fyto Recebíveis Imobiliários (FYTO11) opera com uma carteira concentrada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ligados aos segmentos de loteamentos e residenciais com obras em estágio avançado, e majoritariamente indexados ao IPCA, segundo relatório gerencial de abril de 2026 divulgado pela gestão e detalhado pela analista do Clube FII Lana Santos em vídeo divulgado no Youtube. Clique aqui e assista.

Ao fim do mês, 95% do patrimônio líquido do fundo estava alocado em CRIs distribuídos em 38 operações. Desse total, 60% estavam ligados ao segmento de loteamentos, enquanto 24% correspondiam ao segmento residencial. Os segmentos corporativo e de antecipação de aluguel representavam 8% cada.

A carteira do fundo permaneceu majoritariamente indexada à inflação. Segundo o relatório, quase 90% dos ativos estavam atrelados ao IPCA, com taxa média de aquisição de IPCA mais 9,82% ao ano. O fundo distribuiu R$ 0,10 por cota em abril, equivalente a um dividend yield de 1,15% sobre o valor de mercado da cota no período. O resultado apurado no mês foi de R$ 0,11 por cota, e parte do montante foi mantida em reserva acumulada.

“Isso é uma prática comum e saudável. A gestão retém uma parte nos meses bons para conseguir manter o dividendo estável nos meses em que o resultado eventualmente vier mais fraco. É uma forma de reduzir a volatilidade dos rendimentos, o que é positivo para quem busca previsibilidade de renda”, destacou Lana Santos.

Lastro pulverizado e foco em loteamentos

A gestão informou que o segmento de loteamentos representa a principal tese da carteira devido ao perfil pulverizado das operações. Nesse modelo, os CRIs são lastreados em contratos de venda de lotes para pessoas físicas, cujos pagamentos futuros são transformados em títulos negociados no mercado.

O relatório também detalhou os principais riscos associados a esse tipo de operação, incluindo inadimplência dos compradores, execução de obras e aprovação de licenciamentos. Ao investir no setor de loteamentos, o fundo consegue capturar spreads mais elevados, mas a gestão tenta compensar os riscos adicionais selecionando operações em estágio avançado, com lastro pulverizado e com estruturas de garantia robustas. 

“A principal forma de mitigar esse risco é pela pulverização: em vez de depender de um único pagador, como acontece num CRI corporativo, a operação se sustenta em centenas ou até milhares de contratos. Se um comprador atrasa, o impacto no fluxo total é pequeno. Mas é importante entender que a pulverização não elimina o risco. Em cenários de deterioração econômica generalizada, a inadimplência pode subir de forma progressiva”, ressalta a analista.

Além disso, como forma de mitigação, o fundo informou que 88% do patrimônio líquido está em operações com obras concluídas ou em fase final de execução. Segundo os dados divulgados, 65% da carteira estava em empreendimentos com obras concluídas e 23% em operações com mais de 80% de avanço físico. Apenas 11% estavam em projetos classificados como “a performar”.

“Isso é relevante porque quanto mais avançada a obra, menor o risco construtivo. Em um loteamento já entregue, a infraestrutura está pronta, os compradores já estão pagando parcelas normalmente e a operação entra no modo de recebimento puro. O risco de que a loteadora abandone o projeto ou de que compradores cancelem contratos por atraso na obra praticamente desaparece. É uma carteira que já passou pela fase mais arriscada do ciclo”, completa Santos.

Outro indicador apresentado pela gestão foi o LTV (Loan-to-Value) ponderado de 47%, métrica que relaciona o saldo devedor das operações ao valor das garantias vinculadas aos CRIs. As cotas do fundo encerraram abril negociadas com deságio próximo de 13% em relação ao valor patrimonial, de acordo com o relatório gerencial.

“O spread que o fundo oferece sobre as NTN-Bs e a isenção de imposto de renda para pessoa física tornam o carrego bastante competitivo para quem tem horizonte de médio e longo prazo”, conclui a analista.

Este conteúdo tem caráter estritamente educacional e informativo, baseado nos dados públicos do relatório gerencial do fundo. Não constitui recomendação de compra, venda ou manutenção de ativos. A análise do cenário econômico e a leitura do regulamento do FII são essenciais antes de qualquer tomada de decisão.