O Fundo Imobiliário Rio Bravo Renda Educacional (RBED11) anunciou a assinatura de compromisso de venda do imóvel Pitágoras Ipatinga, no município de Ipatinga, em Minas Gerais, por R$ 26 milhões. O nome do comprador não foi informado.

O imóvel tem área total construída de cerca de 14.097 metros quadrados e está 100% locado para o grupo Cogna Educação por meio de contrato atípico com vencimento em 2031, de acordo com a Rio Bravo, administradora e gestora do fundo.

Segundo a Rio Bravo, a venda faz parte da estratégia de gestão ativa de portfólio do RBED11 que busca maior rentabilidade com a seleção de ativos, exploração dos imóveis e vendas a preços atrativos.

A venda gerou um ganho de capital de R$ 1,77 milhão, equivalente a R$ 0,75 por cota. O valor de aquisição do imóvel pelo fundo foi de R$ 23,7 milhões em dezembro de 2019.

A operação proporciona uma taxa interna de retorno (TIR) de 13,3% ao ano para os investidores do fundo e considera o total de cotas do FII após a conclusão das chamadas de capital da 4ª emissão de cotas, além do valor de aquisição mais custos, segundo a Rio Bravo.

A TIR é a taxa que zera os fluxos de caixa – geração de receita – ao longo de todo o período de um investimento e, desta forma, ajuda a analisar a viabilidade da operação.  

O valor total da venda será recebido em duas parcelas iguais de R$ 13 milhões.

A primeira parcela será paga em janeiro de 2023 e o comprador passará a fazer jus ao aluguel integral do imóvel.

A segunda parcela será paga em até 180 dias após o pagamento da primeira parcela e no momento da assinatura da Escritura Pública, com valor remanescente corrigido pelo IPCA.

Do valor devido pelo pagamento da segunda parcela, será deduzido o valor remanescente atualizado dos valores retidos pelo fundo da locatária que devem ser liberados com a finalização da regularização do imóvel, uma vez que o comprador acompanhará a regularização e efetuará a liberação do valor para a locatária.

Mesmo com a venda, o fundo mantém presença em quatro estados, além dos contratos de longo prazo e atípicos.

“A alienação foi uma movimentação oportunística para o fundo, com retornos expressivos para os cotistas, e proporciona um conforto para o cumprimento das obrigações futuras de alavancagem”.

Ainda segundo a Rio Bravo, o resultado não-recorrente da venda de R$ 0,75 por cota será auferido no segundo semestre de 2023, após o pagamento da segunda e última parcela da operação, e será distribuído dentro do mesmo semestre.

Como a primeira parcela só será recebida em janeiro de 2023, não há impacto na distribuição do semestre corrente.