Os juros elevados e o adiamento das expectativas de cortes mais intensos na Selic têm reduzido as perspectivas de valorização dos fundos imobiliários (FIIs) no curto prazo. Ainda assim, a resiliência de alguns segmentos, como o de galpões logísticos, e a possibilidade de ganho de capital em um futuro ciclo de queda dos juros mantêm o potencial da classe de ativos, segundo avaliação de Marcelo Fayh, sócio-fundador da US Wealth. O tema foi abordado em entrevista concedida a Rodrigo Cardoso de Castro, sócio-fundador do Clube FII, durante evento realizado pelo GRI. Clique aqui e assista.

Durante a conversa, Fayh afirmou que o cenário fiscal e fatores externos reduziram as expectativas para um ciclo mais longo de cortes da Selic, adiando a perspectiva de valorização dos ativos de renda variável, entre eles os fundos imobiliários. Embora o mercado continue projetando uma redução dos juros no futuro, esse movimento dependerá, entre outros fatores, de avanços no ajuste fiscal.

Na avaliação de Fayh, mesmo com a mudança nas expectativas para a política monetária, alguns segmentos do mercado de FIIs apresentaram maior resistência às oscilações. Como exemplo, citou os fundos de galpões logísticos, que registram recuperação dos aluguéis após um longo período de estabilidade, pois os contratos desse segmento passaram a incorporar reajustes que refletem a inflação e, em alguns casos, superam essa reposição. "O segmento está contra tudo e todos, pelas próprias forças, se mantendo firme, porque ele finalmente está conseguindo repassar a inflação e até mais do que a inflação para os aluguéis", destacou. Ele ponderou, no entanto, que esse movimento representa, em grande parte, uma recomposição das perdas acumuladas ao longo de vários anos, quando os valores dos aluguéis permaneceram praticamente estáveis. 

Para o especialista, caso a Selic volte a cair de forma mais significativa nos próximos anos, a tendência é que os fundos imobiliários também sejam beneficiados pela valorização de suas cotas, além da renda distribuída aos investidores. O gestor também comentou o comportamento dos investidores em momentos de juros elevados. Segundo ele, é comum que parte do mercado migre recursos para aplicações de renda fixa em busca dos retornos oferecidos pela Selic, reduzindo a exposição aos fundos imobiliários.

Esse movimento, em sua visão, pode fazer com que investidores deixem de participar de uma eventual valorização dos FIIs quando o ciclo de queda dos juros efetivamente ocorrer. Por isso, ele defendeu que decisões de investimento sejam tomadas com horizonte de longo prazo, em vez de buscar antecipar os movimentos do mercado.

Ao longo da entrevista, Fayh também afirmou que tentar identificar o momento exato de entrada e saída dos ativos pode comprometer os resultados do investidor e ressaltou que manter uma estratégia consistente e alinhada ao horizonte de investimento tende a ser mais relevante do que buscar acompanhar as oscilações de curto prazo da política monetária. "O investidor se deixa seduzir por uma taxa de curtíssimo prazo, que é a Selic, que vai remunerar super bem o capital dele, mas que vai tirar ele de dentro de uma festa que vai começar logo ali na frente", conclui.