Em entrevista ao Clube FII, Pedro Ferretti, gestor do fundo multiestratégia Manati Capital Hedge Fund (MANA11), da Manatí Capital Management, detalhou como a flexibilidade de um hedge fund imobiliário permite navegar por diferentes cenários macroeconômicos para entregar dividendos consistentes aos cotistas. A estratégia, segundo o gestor, é tirar do investidor o peso de acertar o melhor momento de entrada e saída em cada segmento do mercado imobiliário, delegando essa função a uma gestão profissional. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Ferretti explicou que os fundos multiestratégia representam a "última pernada de evolução" dos FIIs, superando as restrições dos FOFs tradicionais. "Os FIIs começam lá atrás, com aqueles monoativos, depois vimos fundos de tijolo, mais pulverizados, fundos de papel, híbridos, os FOFs, que acabam ficando muito restritos, sem liberdade de investimento. O multiestratégia, o hedge fund, vem para conseguir aproveitar as melhores caixinhas de cada um dos segmentos e não ficar vulnerável a cada um dos setores", argumenta o especialista.

Renda consistente

Neste cenário, o MANA11 se destaca pela constância na distribuição de rendimentos, que nos últimos três anos se mantiveram em uma faixa de R$0,10 a R$0,12 por cota (base 10), o que representa um dividend yield mensal entre 1% e 1,3%, a depender do desconto da cota no mercado secundário. 

A carteira do fundo é diversificada para equilibrar segurança e rentabilidade. Cerca de 70% do patrimônio está alocado em uma carteira pulverizada de crédito privado, com mais de 30 ativos indexados tanto ao CDI quanto ao IPCA, e nenhum representando mais de 5% do portfólio. O rigoroso processo de análise, que filtra cerca de 50 oportunidades por mês para aprovar apenas duas ou três, resultou em um histórico de 0% de inadimplência. Outros 10% a 15% são investidos taticamente em outros FIIs para aproveitar oportunidades de arbitragem e deságio no mercado. "A liberdade do hedge fund faz com que, analisando todo o cenário e as oportunidades, apertar um pouco o acelerador em alguns dos segmentos mais oportunos", destaca.

Oportunidades de mercado

Uma das estratégias mais recentes e promissoras do MANA11 é a alocação de aproximadamente 10% em desenvolvimento imobiliário. Ferretti detalha que o investimento é feito via permuta financeira, onde o fundo entra como sócio preferencialista do incorporador. "A gente é preferencial ao incorporador. [...] Ele precisa entregar o projeto, realizar todas as vendas, nos pagar, para aí sim ele colocar um dinheiro no bolso", afirma. Essa estrutura visa retornos prefixados na casa de 20% ao ano, oferecendo uma proteção contra a volatilidade de juros e inflação, com projetos focados em regiões de alto crescimento como Santa Catarina e o interior de São Paulo.

Diante de um cenário de possível queda na taxa Selic, o gestor aponta que a estratégia de desenvolvimento, com suas taxas prefixadas, é fundamental para que o fundo continue entregando resultados consistentes. A Manatí não busca fazer "calls" macroeconômicos, mas sim estar preparada para diversos cenários, mantendo posições relevantes tanto em CDI quanto em IPCA. O objetivo, reforça Ferretti, é continuar o trabalho que posicionou o MANA11 como o hedge fund imobiliário que mais distribuiu dividendos em 2023 e nos últimos meses de 2024.