Os fundos imobiliários (FIIs) monoativos, que concentram seu patrimônio em um único imóvel, costumam dividir opiniões entre investidores por reunirem potencial de valorização e maior exposição a riscos, como vacância e concentração de receita. Apesar desse perfil, o investidor Eduardo Ribas afirma que mantém sua estratégia voltada a esse tipo de fundo desde que começou a investir, entre 2015 e 2016. Em entrevista ao canal do Clube FII no YouTube, ele explicou como avalia esses riscos, comentou o desempenho de sua carteira ao longo dos anos e discutiu cenários como incorporações entre fundos. Para conferir a entrevista completa, clique aqui.

Longo prazo e seleção dos ativos

De acordo com Ribas, embora os fundos passivos e monoativos representem atualmente uma parcela menor do mercado de FIIs, eles continuam sendo o foco de sua carteira. Para ele, a estratégia está alinhada à forma como aprendeu a investir em imóveis: adquirir ativos e realizar poucas mudanças ao longo do tempo. O investidor afirmou que esses fundos apresentam riscos específicos, como a possibilidade de encerramento ou incorporação, mas considera que esses eventos fazem parte do investimento.  "A questão de ter coordenação, acho que isso ajuda bastante, mas eu acho que sempre vai haver risco de acabar o fundo ou o fundo encerrar porque apareceu uma proposta de compra".

Ao comentar a hipótese de um fundo passivo ser incorporado por um fundo de gestão ativa, Ribas disse que sua decisão dependeria da estratégia do novo veículo. Caso ela fosse compatível com seus objetivos, ele afirmou que poderia manter o investimento e passar a enxergar o fundo mais como um instrumento financeiro do que como a participação em um imóvel específico.

Volatilidade faz parte da estratégia

Ribas afirmou que sua experiência com FIIs ao longo de aproximadamente dez anos foi positiva. Segundo ele, fundos passivos e monoativos podem entregar retornos superiores ao CDI em horizontes mais longos, embora sejam mais sensíveis às oscilações da taxa de juros. Na avaliação do investidor, períodos de dois ou três anos de desvalorização podem ocorrer, exigindo disciplina para evitar decisões motivadas pela volatilidade de curto prazo. "Você tem que ter muita firmeza da estratégia que você está tendo e a cabeça muito no lugar para não tomar decisões irracionais ou sem sentido".

Durante a entrevista, ele também relatou que já investiu em fundos que continuaram se desvalorizando mesmo após parecerem baratos. Nesses casos, afirmou que a alternativa é aceitar a perda ou aguardar um novo ciclo de mercado, sem aumentar a posição apenas porque o preço caiu.

Ribas destacou ainda que a qualidade do imóvel influencia a forma como analisa os riscos. Segundo ele, galpões logísticos costumam ser mais adaptáveis para receber novos ocupantes em caso de vacância, enquanto imóveis desenvolvidos para usos específicos, como hospitais, podem enfrentar maior dificuldade para serem realocados.