O Brasil seguirá a tendência do mercado americano, com o desenvolvimento de novos setores no universo dos FIIs, na visão de Marcelo Rainho, fundador da Invista Real Estate, que tratou do assunto em entrevista ao Clube FII. O gestor ressaltou que galpões industriais são um dos segmentos mais resilientes do mercado e elencou outros como promissores, incluindo residencial para locação (multifamily), data centers, self-storage, além de residenciais para idosos e estudantes, que hoje estão majoritariamente nas mãos de fundos de private equity, mas que devem migrar para o varejo via FIIs. "Saber o futuro do Brasil é fácil, basta olhar para os Estados Unidos. A gente está de 10 a 20 anos atrasado", comentou, lembrando a frase de um de seus antigos chefes. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Com passagens por gigantes como Pátria, Gafisa e XP, além do family office Julius Baer, Rainho compartilhou sua jornada desde o "chão de fábrica" da construção civil até a gestão de portfólios imobiliários para clientes de alta renda. Essa trajetória, segundo ele, foi fundamental para construir a filosofia da Invista: buscar ativos com preço de aquisição que gere boa renda e, ao mesmo tempo, possua potencial de ganho de capital. "Mais importante do que o imóvel é você entender quem está cuidando do imóvel", aconselhou, lembrando dos antigos fundos de renda garantida que, após o fim do período inicial, despencavam de valor.

Oferecer aos clientes governança, proteção e eficiência tributária são os principais objetivos da gestora, que atua em operações internacionais com gigantes como Amazon, Microsoft, MD e outras empresas globais. Rainho destacou foco da Invista no mercado de São Paulo e reforçou sua visão de que os FIIs se tornaram a "nova poupança do brasileiro", um produto maduro que combina geração de renda, proteção patrimonial com lastro em tijolo e eficiência tributária. Com gestoras e times cada vez mais consolidados e profissionais, a indústria superou sua fase inicial de descrédito e hoje representa uma sólida alternativa de investimento.

O especialista afirmou que a indústria de fundos imobiliários no Brasil passou por um profundo processo de amadurecimento, deixando para trás a era em que o produto era visto como um "conto do vigário". Com mais de 20 anos de experiência no mercado, Rainho destacou que o foco na qualidade da equipe de gestão é o fator crucial para o sucesso do investidor no longo prazo.

IBBP11: fundo industrial com vacância zero e potencial para triplicar de tamanho

Sobre o fundo IBBP11, gerido pela Invista, Rainho detalhou a tese de investimento em galpões industriais focados no conceito "plug and play". Localizados em um hub logístico estratégico na região de Atibaia e Jarinu (SP), os ativos oferecem uma infraestrutura completa para que os inquilinos, em geral multinacionais, se preocupem apenas com seu negócio principal. O fundo busca um dividendo crescente através de novas construções e expansões, visando a valorização da cota no mercado secundário. Recentemente, o fundo finalizou uma captação de cerca de R$80 milhões para obras de futuros inquilinos. 

Um diferencial do IBBP11 é sua estrutura de alavancagem, realizada por meio de uma classe de cota sênior dentro do próprio fundo, em vez de CRIs atrelados aos imóveis. Para Rainho, esse modelo oferece total transparência ao investidor. "Na hora que no regulamento você consegue entender 100% da alavancagem do produto, acho que é a melhor forma de proteger o investidor", explicou. Ele também vê a reforma tributária como um fator positivo, que pode tornar a localização dos ativos do fundo ainda mais competitiva.

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