O conceito de skin in the game busca alinhar os interesses entre gestores, sócios e investidores por meio da participação com capital próprio nas mesmas operações oferecidas aos clientes. Sua adoção no mercado imobiliário pode fortalecer a convergência de interesses e a confiança entre as partes ao vincular o desempenho dos gestores aos resultados dos investimentos, segundo Sílvio Martins, head de Real Estate da Arton Advisors, que tratou do tema em entrevista ao Clube FII. Durante a conversa, o executivo também apresentou o DNA imobiliário da empresa e os fundamentos da parceria firmada entre as duas instituições. Clique aqui e assista.

Martins explicou que a atuação da Arton Advisors em real estate é baseada em uma estratégia voltada à preservação patrimonial, com foco em ganhos reais e análise de longo prazo. Segundo ele, a empresa estrutura seus investimentos considerando ciclos imobiliários entre três e sete anos e prioriza ativos que apresentem potencial de valorização aliado à proteção do patrimônio. O executivo informou ainda que a empresa já estruturou 16 clubes imobiliários, dos quais cinco foram totalmente desinvestidos, enquanto outros permanecem em processo de saída.

A estratégia busca identificar oportunidades em períodos de juros elevados, quando determinados ativos podem ser negociados abaixo de seu potencial de longo prazo. Durante a entrevista, Rodrigo Cardoso de Castro, sócio-fundador do Clube FII, afirmou que a parceria com a Arton Advisors foi motivada pela especialização da empresa no mercado imobiliário e pela adoção do modelo de skin in the game, apontado como um dos fatores considerados na escolha da parceria para atender investidores do segmento wealth.

Skin in the game

Ao detalhar o modelo de skin in the game, o executivo afirmou que os sócios da Arton investem recursos próprios em todas as teses distribuídas aos clientes. De acordo com Martins, a participação da empresa representa entre 5% e 20% do volume de cada operação, prática que, segundo ele, busca alinhar os interesses entre a gestora e os investidores. "Primordialmente, eu preciso ver se os meus sócios estão de acordo com aquilo que a gente está enxergando naquela tese imobiliária. E acho que isso traz o maior conforto, não tem incentivo maior do que a gente ver a tese dar certo com o nosso capital e poder ofertar isso para outros grandes investidores", ressalta.

Como exemplo da estratégia adotada pela empresa, Martins citou o investimento no Pátio Victor Malzoni, edifício localizado na Avenida Faria Lima, em São Paulo. Segundo ele, a aquisição foi realizada durante a segunda onda da pandemia, quando a empresa identificou a oportunidade de comprar o ativo por um valor próximo ao custo de reposição. "Geralmente o melhor momento para levantar recursos é geralmente o pior momento para você alocar, e o contrário também é uma verdade".

Na avaliação da operação, a Arton considerou fatores como localização, custo de reposição, preço de aquisição, potencial de valorização, perspectiva de crescimento dos aluguéis e o estágio do ciclo imobiliário. O imóvel, na visão do executivo, apresentava valores de locação abaixo da média praticada na microrregião no momento da compra. "Nos agradou pelo fato de a gente saber que era impossível se replicar um prédio daquela magnitude, de quase 80 mil metros quadrados, um terreno de 21 mil metros", conclui.