A capacidade de adaptar a carteira de um fundo imobiliário ao cenário macroeconômico é o principal diferencial do SPX Syn Multiestrategia (SPXS11), FII multiestratégia da SPX. Em entrevista ao Clube FII, Pedro Daltro, sócio e head de Real Estate da gestora, explicou como a expertise em análise macro, DNA da SPX, é aplicada para otimizar os retornos do fundo, alternando o foco entre dívida e ativos de tijolo conforme as condições de mercado. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube clicando aqui.

Daltro destacou que a SPX aplica sua renomada pesquisa macroeconômica na gestão dos fundos imobiliários, buscando se diferenciar no mercado. “A beleza de um fundo multiestratégia é que você pode tentar se adaptar a essas mudanças”, afirmou o gestor. Ele exemplificou a estratégia com o momento atual: com a taxa Selic em patamares elevados, o fundo concentrou sua alocação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que hoje representam cerca de 68% da carteira. Essa posição permitiu ao SPXS11 entregar um dividend yield superior a 14% ao ano nos últimos 12 meses, com ativos atrelados a taxas como IPCA+10% e CDI+4%. 

Segundo o gestor, esses retornos elevados não refletem necessariamente um risco maior, mas sim uma oportunidade de mercado. A SPX identificou uma lacuna no financiamento de incorporadoras, deixada pela retração da poupança, principal fonte de recursos dos bancos. “Tem um buraco aqui de financiamento. Quem vai financiar as incorporadoras? [...] Os fundos”, explicou Daltro. Ao entrar nesse espaço, o SPXS11 consegue obter spreads mais altos, financiando projetos com boas garantias reais e evitando segmentos de maior risco, como loteamentos e multipropriedade.

Olhando para o futuro, a expectativa da SPX é de uma queda substancial dos juros, o que deve impactar o setor imobiliário de forma positiva e valorizar os preços dos ativos de tijolo. “Temos muitos juros para cair, de 15% para 9% é uma queda substancial”, avaliou. Nesse cenário, a estratégia do SPXS11 será ajustar o portfólio, reduzindo a exposição à dívida para aumentar o investimento em imóveis físicos. A equipe de gestão, com vasta experiência em investimento direto em imóveis, está preparada para essa transição, embora também aproveite oportunidades de compra de FIIs quando negociados com grande desconto.

Por fim, Pedro Daltro ressaltou a importância da transparência na comunicação com os quase 20 mil cotistas do fundo. Para ele, ser transparente, mesmo diante de desafios, constrói confiança e tende a gerar um prêmio no valor da cota no longo prazo. O alinhamento de interesses é reforçado pelo fato de a própria equipe de gestão investir capital pessoal no fundo, uma prática que, segundo Daltro, melhora a governança e o compromisso com os resultados.