Em entrevista ao Clube FII, Alessandro Vedrossi, co-head de Real Estate na Valora, discutiu o atual cenário macroeconômico para o mercado de crédito imobiliário, detalhou a gestão de risco da casa e esclareceu polêmicas envolvendo empresas investidas. Segundo o gestor, apesar do ambiente hostil de juros elevados, os fundos imobiliários de CRI se consolidaram como o melhor veículo para o financiamento do setor no Brasil. Você pode assistir ao vídeo completo disponível no canal do Clube FII no YouTube  clicando aqui.

Vedrossi, que possui mais de 30 anos de experiência no mercado, destacou que o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro acima do esperado é um alento, mas as altas taxas de juros pressionam o setor imobiliário. "O macro atrapalha demais porque, para a conta poder fechar, é preciso ter um ambiente macroeconômico com taxas de juros mais decentes, o que infelizmente não temos hoje. O ambiente hoje ainda está muito hostil, estamos vivendo esse ciclo de taxas de juros muito altas, o que para o mercado imobiliário é péssimo", lamenta.

Ele argumenta que os FIIs de CRI possuem uma vantagem estrutural sobre financiadores tradicionais, como a poupança, devido ao casamento entre o passivo (perpétuo, sem resgate) e o ativo (financiamentos de longo prazo). "Quem investe em fundo imobiliário não consegue resgatar o dinheiro, precisa vender a cota para um terceiro. Portanto, o dinheiro está sempre lá no fundo imobiliário", afirmou.

Durante a conversa com Danilo Barbosa, sócio e Head de Research do Clube FII, Vedrossi abordou a estratégia da Valora em um ambiente de crédito mais restritivo. Ele explicou que a gestora se tornou mais avessa ao risco, optando por operações com spreads menores, como no fundo VGIR11, para proteger o capital dos cotistas. "Não dá para colocar essa conta no investidor, é papel da equipe de gestão. Quando o investidor investe em fundo de CRI, mas o investidor tem que saber que, quando ele investe em fundo de CRI, tem risco de crédito associado", disse, ressaltando que o alinhamento de interesses é garantido pela estrutura de partnership e pela taxa de performance, que é a primeira a ser impactada em caso de provisionamento para perdas (PDD). 

O gestor também falou abertamente sobre casos que geraram ruído no mercado. Sobre a Helbor, classificou as notícias negativas como "infundadas" e reafirmou a confiança na empresa. No caso da Tecnisa, admitiu ser um risco de crédito diferente e informou que a Valora está trabalhando para adicionar mais garantias às operações. Já sobre a Gafisa, descreveu como uma empresa com caixa muito mais apertado, mas ressaltou que os fundos da casa possuem apenas os melhores projetos da companhia como garantia e o acompanhamento é extremamente próximo. 

Vedrossi enfatizou a importância da transparência na comunicação com o investidor, citando a política de "yellow flags" e a marcação a zero de ativos problemáticos, como o CRI Selina no VGHF11, herdado da gestão anterior. "Fui o primeiro cara que falou: 'vou começar a fazer PDD igual o Banco Central faz'", comentou, explicando que o PL do fundo já reflete 100% da provisão para essa operação.

Ao final, o co-head de Real Estate da Valora compartilhou sua visão sobre o futuro da indústria, apontando os fundos de hedge (multiestratégia) como uma evolução natural dos FOFs. Ele mencionou a possibilidade de realizar um desdobramento (split) nas cotas do VGIP11 para aumentar a liquidez e afirmou que observa com atenção os movimentos de recompra de cotas por outras gestoras, sem descartar a adoção da prática no futuro, caso se prove benéfica para os cotistas.