Investidores brasileiros, na maioria, com o perfil de alta renda e necessidade de diversificar as aplicações fora do país representam 55% dos clientes do Grupo Leste, que atua no mercado de fundos de investimentos em imóveis nos Estados Unidos que não são listados em bolsa de valores.

O mínimo dos aportes é de US$ 100 mil, o que ultrapassa os R$ 500 mil. Os investimentos, em geral, são feitos por meio de empresas offshore em países com legislação tributária flexível – a exemplo de Ilhas Cayman ou Ilhas Virgens Britânicas – antes de seguir para o mercado imobiliário norte-americano.

“O perfil do nosso cliente é o cara que tem de R$ 3 milhões a R$ 5 milhões em investimentos para aportar. Ele traz R$ 500 mil para a gente de centenas de milhões de dólares de patrimônio que possui aí no Brasil”, explica Rodrigo Machado, diretor da área imobiliária do Grupo Leste.

O executivo fez história no segmento de Fundos Imobiliários no Brasil na década de 1990, e atua há sete anos no escritório de Miami exclusivamente dedicado ao mercado conhecido como Real Estate nos Estados Unidos.

Ele explica que o capital internacional chega ao mercado imobiliário dos EUA também pelo Canadá e por Luxemburgo.

“A pessoa pode investir diretamente aqui nos Estados Unidos ou através de alguma estrutura própria como se fosse um fundo exclusivo numa jurisdição offshore que tem uma condição fiscal favorável. Essa empresa faz o investimento nos nossos veículos”.

Machado conta que chegou a operar Fundos Imobiliários listados em bolsa, os chamados REITs – sigla em inglês para Real Estate Investment Trust - no início das atividades do Grupo Leste. No entanto, um ano depois, a empresa mudou o foco para os fundos privados.  

“A gente aqui na Leste optou por outro caminho, o dos Fundos Imobiliários privados, porque entende que o formato acessa os melhores negócios com os melhores retornos aos nossos investidores”.

Multifamily Grand Altís com 314 apartamentos localizado em Tampa, na Flórida  (Foto: Divulgação - Grupo Leste)

Nos últimos oito anos de atuação, o Grupo Leste conquistou US$ 1,5 bilhão em ativos sob gestão, dos quais 2/3 são dívidas, de acordo com Machado.

“Temos US$ 550 milhões em imóveis nos fundos privados e a alavancagem é de dois terços. Nem sempre a gente detém 100% do ativo. Às vezes, detém uma parte dele tendo um sócio com a outra parte”.

A atuação é em todo o território dos Estados Unidos, mas com um número maior de imóveis na região conhecida como Sun Belt – cinturão do sol na tradução livre do inglês. São os estados da Carolina do Norte e do Sul, Georgia, Tennessee e Flórida. E, embora não esteja na mesma região, o Texas também tem forte atuação da empresa, segundo o executivo.

Os investimentos são em quatro modalidades com destaque para os Multifamily que são os complexos de apartamentos residenciais para locação. Este representa o maior segmento de atuação do Grupo Leste com 3.800 apartamentos sob gestão.

Há também os Healthcare que são prédios para atendimento médico - não necessariamente hospitais – e com crescimento forte nos últimos anos nos Estados Unidos.

Os imóveis destinados à Logística – conhecidos como Industrial no mercado norte-americano – também compõem a carteira da empresa de investimentos.

“Se tornou um grande gargalo de crescimento e, por isso, existe uma demanda gigantesca por soluções de logística nos EUA”.

Para completar o portfólio dos fundos privados, há os chamados Triple Net Lease que são empreendimentos destinados a grandes lojas de rua, como uma farmácia Walgreens, uma conveniência 7-Eleven ou mesmo uma unidade do Burger King.

As lojas são construídas e vendidas rapidamente aos clientes. Cada operação leva entre 14 e 18 meses do momento em que há a aquisição do terreno para a execução da obra até a venda do imóvel.

“A gente não carrega essas lojas para obter renda ao longo do tempo. É um negócio de prazo mais curto”, explica Machado.

O nome Triple Net Lease vem de uma facilidade que faz a diferença nos EUA. No português, significa aluguel triplamente líquido porque, quem aluga, assume as despesas do condomínio, manutenção e seguro. Estes custos – em geral – ficam com o proprietário no mercado imobiliário brasileiro, ao contrário do que ocorre nos EUA.

Empreendimentos Multifamily - como o Grand Altís - têm tido grande demanda nos Estados Unidos  (Foto: Divulgação - Grupo Leste)

“A gente recebe aquele aluguel livre de qualquer custo. Então, o valor fica muito mais previsível do que você arcar com custos de manutenção ou imposto equivalente ao IPTU que, nos Estados Unidos, é muito caro se comparado ao Brasil”.

Cada fundo tem entre 50 e 70 cotistas, no máximo, entre pessoas físicas e investidores institucionais, afirma Machado. Além dos brasileiros, há outros investidores latino-americanos.

“Na nossa carteira, a gente tem um grupo grande do Chile, outro da Colômbia e também do Peru, além de alguns americanos. Dos mais de 20 fundos da empresa, eu te diria que devem ter, provavelmente, mais de 400 investidores”.

Machado explica também que a empresa não pode oferecer produtos financeiros no Brasil e os investidores chegam na base do ‘boca a boca’, após conversarem com outras pessoas que experimentaram a diversificação de investimentos fora do país.

“Somos uma empresa americana com um produto americano e a gente não oferta nada no Brasil. O que a gente tem aqui nos Estados Unidos está dentro das regras de órgãos reguladores como a SEC, a U.S. Securities and Exchange Commission [equivalente à Comissão de Valores Mobiliários no Brasil]”.

“O perfil do nosso cliente é o cara que tem de R$ 3 milhões a R$ 5 milhões em investimentos para aportar", afirma Rodrigo Machado, diretor do Grupo Leste  (Foto: Grand Altís - Divulgação)

O executivo revela ainda que os novos clientes 100% alocados no Brasil chegam preocupados com a exposição à moeda local.

“Por melhor que seja o mercado brasileiro, este investidor está muito concentrado numa moeda fraca que é o real em uma economia muito dolarizada, embora ele não reconheça e não dê atenção para isso. Teu combustível é dolarizado, tua comida é dolarizada, parte das tuas férias é dolarizada, e uma série de coisas entre seus itens de consumo”.

Fora o câmbio, outro motivo que leva investidores a buscarem ativos estrangeiros é a volatilidade do ambiente político brasileiro.

“Você nunca sabe exatamente o que vai acontecer. Eles falam, cara eu preciso me proteger e botar um pedaço do meu patrimônio lá fora porque se der uma alguma encrenca forte aqui eu tenho um pedaço do meu patrimônio protegido em dólar, moeda forte”.

Para o investidor brasileiro, o rendimento vem de duas maneiras: retorno com o empreendimento e a diferença do câmbio, entre o real e o dólar.

“Os Estados Unidos representam cerca de 48% do mercado de investimento imobiliário global. Já a América Latina inteira somada não chega a 2%. Se você está 100% investido no Brasil, é como se tivesse virando as costas para 90% da economia do mundo”, argumenta Machado.

Em relação à tributação do investimento no Brasil, o executivo afrima que a operação está dentro da regra.

“Ele [o investidor] está reinvestindo capital no exterior. No dia em que ele trouxer o capital de volta, seja qual for o montante ou a condição, ele é tributado no Brasil apenas no rendimento, em cima do que ele ganhou”, conclui.