Se você ainda não viajou para Nova York, imagine aqueles predinhos de tijolos dos filmes norte-americanos. Eles têm até cinco andares, uma pequena e charmosa escada de pedras e tijolos na entrada e, atrás, escadas externas de metal para incêndios.

Esse foi o foco dos primeiros investimentos da RBR Asset, em 2018. A localização era específica:  Manhattan ou o bairro do Brooklin.

Logo no início das atividades no exterior, a gestora partiu para os investimentos diretos em prédios antigos – construídos entre 1900 e 1930 - com a compra diretamente de famílias proprietárias dos imóveis há 30-40 anos.

Os prédios de cinco a dez apartamentos (que, por isso, oferecem benefício fiscal), em geral, estão muito mal conservados por dentro. Após a aquisição, a asset reformava e revendia o imóvel em um tipo de operação que representava pouco risco em uma fase inicial dos investimentos em solo estrangeiro.

“O objetivo da RBR desde o início foi não ser uma gestora 100% focada no mercado brasileiro por motivos óbvios. Entre eles, pelo Brasil ser um país de alto risco político e também de  volatilidade econômica muito alta. Não faz sentido nós, brasileiros, que representamos 1% dos investimentos do mundo todo, aplicarmos 100% do nosso capital em um país como esse”, relembra Daniel Malheiros, sócio e gestor de investimentos internacionais da RBR.

Em setembro de 2020, a gestora deu um passo mais largo nos planos internacionais e começou a investir em REIT, o Real Estate Investment Trust, o equivalente norte-americano ao brasileiro Fundo Imobiliário.

“A gente começou a estudar o mercado REIT em abril de 2020, poucas semanas após o início da pandemia quando os ativos caíram 40% no ano. Foi a maior queda da história”.

Investimentos nas alturas

A RBR começou logo com um REIT de um prédio emblemático nova-iorquino: o Empire State Building. Para quem não sabe, é aquele em que o King Kong aparece no filme pendurado no topo e segurando uma mulher.

Entre 1931 e 1972, o Empire State foi o maior edifício de NY com 102 andares. Hoje, ele é avaliado em US$ 1 bilhão, segundo Malheiros.

“A gente comprou cotas do REIT do Empire State Building. A gente pagou R$ 20 mil o metro quadrado. E a gente olhava para o Brasil naquele momento, na Faria Lima, prédios sendo vendidos a R$ 35 mil o metro quadrado. A gente adora a Faria Lima, mas existe o risco país”.

A carteira REIT da RBR

Hoje, além de Fundos Imobiliários de diferentes setores aqui no Brasil, a RBR possui três fundos compostos por REITs norte-americanos.

Ao todo, a asset management criada em 2014 tem R$ 6,4 bilhões sob gestão, dos quais R$ 200 milhões nos fundos de REITs.

O primeiro REIT, em parceria com a Vitreo, é o ‘RBR Vitreo Real Estate Global’. Ele foi o primeiro fundo de REITs do Brasil e é ‘hedgeado’, ou seja, usa contratos futuros de dólar da B3 como proteção contra o risco de oscilação cambial. A cada nova operação, segundo o gestor, um contrato futuro de dólar equivalente é feito para travar a transação. O fundo é destinado a investidores qualificados e é composto por REITS norte-americanos, além de uma parcela de 5% em FIIs brasileiros. Em 2021, o retorno dele foi de 42,60%.

Outro REIT é o ‘FIA BDR RBR REITs US Dolar’ direcionado ao público geral. Ele tem exposição ao dólar e foi lançado em 1º janeiro do ano passado. O fundo é composto por 80% de BDRs – Brazilian Depositary Receipts – de REITS da B3, aqui no Brasil, além de 20% de REITs norte-americanos. No ano passado, o retorno foi de 61,33%.

Em junho de 2021, nascia o terceiro REIT da RBR para o público geral: o ‘FIA BRD RBR REITs US em Reais’, com uma composição igual ao fundo lançado anteriormente, mas com proteção contra a variação do dólar no mercado futuro brasileiro. Em 2021, o fundo rendeu 20,36%.

Os três fundos de REITs estão disponíveis aos brasileiros nas principais plataformas de corretoras do país. 

Segundo o gestor, o capital necessário para a criação dos três fundos de REITs foi captado ao longo dos anos e tem diferentes origens. 

“Os recursos para os aportes começaram aos poucos com os FIIs brasileiros a partir de 2014, e os predinhos de NY, em 2018. Ao longo da jornada, fizemos emissões e parcerias com XP, BTG Pactual e outras distribuidoras. Fomos também acessando investidores institucionais, family offices e multifamily offices”.

Diferenças entre REITs e FIIs

Ao contrário dos Fundos Imobiliários, os REITs não pagam dividendos que ficam retidos no fundo para pagamento de imposto de renda, encargos e reinvestimento no portfólio. O investidor conta apenas com a valorização do ativo.

“Quando o investidor resgata o ativo, o fundo detém 15% dos ganhos como IR retido na fonte. Não há a necessidade de emitir DARF. É muito simples. Clicou, resgatou”, conta Malheiros.

O gestor explica que o dividendo do fundo de REIT é tributado em 35%.

“Vamos supor que o fundo rendeu no ano 10% e, deste percentual, 3% vieram via dividendo e 7% foram de valorização do REIT. A Receita Federal cobra 35% do dividendo. Os 7% não têm imposto”.

Investimentos para além do tijolo em 2022

Nos planos da RBR para 2022, estão os investimentos em REITs de self storage - o serviço de locais para armazenamento destinados a pessoas físicas, além de aportes em REITs de indústrias nos Estados Unidos.

E a experiência do início dos investimentos será repetida este ano na cidade que nunca dorme. 

“Vamos começar por Nova York dada a nossa presença aqui e a resiliência deste mercado”, conclui Malheiros.