Presença nos escritórios concentrada de terça a quinta-feira. Esta foi uma das constatações apresentadas no artigo assinado por Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários, e Hector Santana, analista de portfólios Jr da Rio Bravo no comunicado publicado pela gestora sobre as estratégias adotadas no mês de março.

Para a explicação sobre o momento no setor de imóveis corporativos, os autores apresentaram a realidade em diferentes países e fizeram uma comparação com o Brasil.

Segundo Scal e Santana, enquanto os escritórios nos Estados Unidos permanecem 50% ocupados, os espaços corporativos na Europa e Ásia voltam a ficar movimentados, com ocupação entre 70% e 110% na comparação com os níveis pré-pandêmicos.

“Isso mostra que, em alguns casos, os escritórios estão sendo mais utilizados do que em 2019”, afirmam.

No mercado norte-americano, tem ocorrido uma maior regularidade do modelo híbrido de trabalho e a ocupação média dos espaços corporativos está entre 40% e 60%, dependendo do mês e da cidade.

“Essa divergência nos hábitos de retomada aos escritórios americanos é explicada por uma combinação de fatores como maiores distâncias para se chegar ao escritório, menores níveis de desemprego e maior conforto ao se trabalhar de casa”.

Em relação ao Brasil, Scal e Santana explicam que fatores culturais e socioeconômicos impedem uma comparação direta.

Anita Scal é sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo  (Foto: Divulgação - Rio Bravo)

No entanto, um levantamento feito no final de 2022 nos principais edifícios corporativos de São Paulo mostrou um aquecimento do setor.

Neste estudo, 70% dos edifícios selecionados apresentavam retorno ao presencial igual ou superior a 50%.

“A tendência, tanto no Brasil, quanto nos Estados Unidos, é de que as empresas intensifiquem a ida dos funcionários aos escritórios”.

Os autores citam os exemplos das big techs dos EUA Twitter e Apple, onde o trabalho presencial vem sendo não só incentivado, como também obrigatório aos funcionários.

Hector Santana é analista de portfólios Jr da Rio Bravo  (Foto: Divulgação - Rio Bravo)

“Dificuldade de integração e implementação da cultura corporativa, desenvolvimento de talentos e diminuição da criatividade são algumas das motivações dos executivos em trazer os funcionários de volta”.

O artigo traz ainda o caso da XP, em que Guilherme Benchimol, fundador da instituição, admitiu que a política de home office da empresa foi um erro e que precisou ser revertida por não ter funcionado como o esperado e ter impactado a cultura.

Além disso, as empresas que buscam ganho de produtividade e vantagens competitivas devem levar o mercado imobiliário brasileiro a se aproximar muito mais da situação da Europa e da Ásia do que dos EUA, segundo Scal e Santana.

Apesar da volta aos escritórios, os especialistas afirmam que o modelo híbrido de trabalho não terá volta e citam Steven Roth, CEO do Vornado Realty Trust - um dos maiores REIT’s do mercado norte-americano - que afirmou: “Posso assumir que a sexta-feira está morta para sempre.... Segunda-feira é incerto”.

Corporativos com preços maiores

Scal e Santana também chamam a atenção para o aumento expressivo nos preços de locação de algumas regiões e ativos na busca por imóveis mais sustentáveis e modernos, tanto no Reino Unido, quanto na cidade de São Paulo.

“Atualmente, os locatários têm apresentado maior disposição a pagar mais por espaços corporativos menores, contudo, em melhores localizações e em edifícios em que seus empregados realmente apreciem trabalhar. É o 'Prime will be fine', no jargão do mercado imobiliário”.

Segundo o artigo, na avenida Faria Lima - centro financeiro da capital paulista - os aluguéis de novas locações e revisionais - reajustes de valores de contrato - em determinados ativos já passam dos R$ 300 por metro quadrado.

“O cenário é tão favorável que já começa a impactar significativamente regiões adjacentes, como Vila Olímpia e Pinheiros, ao reduzir seus patamares de vacância”.

A situação dos Fundos Imobiliários de lajes corporativas

Os Fundos Imobiliários do segmento de escritórios corporativos estão com o maior desconto na bolsa na comparação com os outros setores, com cotas negociadas, em média, a 65% do valor patrimonial.

“A deterioração contínua das cotas dos fundos do setor reforça a análise de ruptura dos preços dos ativos negociados na B3 em comparação com o valor patrimonial dos fundos, o custo de reposição para ativos em mesma localização com características semelhantes e os preços praticados em transações no mercado imobiliário fora da bolsa”.