As eleições presidenciais se aproximam em clima de rivalidade diferente dos pleitos anteriores. Desta vez, os eleitores estão divididos e, na maioria, passionais em relação às suas escolhas.

No mercado de Fundos Imobiliários, os investidores também têm sido convocados a participar de muitas votações, coincidentemente com o período eleitoral brasileiro, mas por outro motivo: as Assembleias Gerais Extraordinárias (AGE) dos FIIs.

É o momento de maior participação dos cotistas em eventuais mudanças na gestão dos fundos. Agora, como os solicitantes das assembleias têm seus nomes divulgados, as decisões têm tomado contorno de eleições, com campanhas e argumentos de grupos interessados nas propostas.

A mudança vem da metade deste ano exigida pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão regulador, após uma polêmica envolvendo dois pedidos de AGE para decidir a substituição da gestão do Fundo Imobiliário Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11) do próprio banco para a Suno Asset.

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Como os pedidos eram anônimos na ocasião, o movimento ‘coordenado’ chamou a atenção do xerife do mercado financeiro. O órgão encaminhou ao administrador do fundo, a BRL Trust, pedido de explicações sobre a origem das solicitações de AGE. Criava-se, ali, um precedente que ainda aguarda maior detalhamento do regulador, mas que passou a ser seguido nos processos seguintes de assembleias de cotistas.

É o caso da assembleia convocada para o Fundo Imobiliário CSHG JHSF Prime Offices (HGPO11) que irá votar no próximo dia 25 de outubro se vende os dois únicos ativos em carteira localizados na cidade de São Paulo por R$ 37 mil o metro quadrado em proposta apresentada pela CBRE Consultoria.

A venda dos imóveis representaria a liquidação do fundo.

Eles são o Edifício Metropolitan, que fica na Rua Amauri nº 255, e o Edifício Platinum, na Rua Jerônimo da Veiga, nº 384, ambos no bairro Jardim Europa, considerado de alto padrão na capital paulista. O valor total oferecido pelos ativos é de R$ 466,5 milhões com pagamento à vista.

Entre os cotistas solicitantes da AGE – que juntos cumprem a exigência da CVM de serem detentores de mais de 5% das cotas do fundo – estão pessoas físicas e jurídicas.

São os investidores Edilson Braga e Edgar Boicenco, além dos Fundos Imobiliários JS Real Estate Multigestão (JSRE11) e JS Ativos Financeiros (JSAF11). Todos concentravam 22,72% das cotas emitidas pelo fundo em 16 de setembro, momento da convocação da assembleia.

O que argumentam os solicitantes da AGE

A reportagem do Clube FII News procurou cada um dos solicitantes da Assembleia Geral Extraordinária do HGPO11.

Edilson Braga e Edgar Boicenco optaram por não participar da reportagem.

Um outro investidor PF – que não foi solicitante da AGE, mas tem posição de destaque no FII - conversou com o Clube FII News. O economista J. Marcos Ataydes faz parte de um grupo fechado, o GRIFI, com 55 grandes investidores de Fundos Imobiliários em que o posicionamento em favor da venda dos imóveis do fundo foi unanimidade.

Fachada do Edifício Platinum, no Jardim Europa em São Paulo, um dos dois ativos da carteira do HGPO11 com preço de venda em discussão entre cotistas antes da votação no dia 25/10  (Foto: Divulgação - RBR Asset)

Trata-se da primeira vez em que o grupo se manifestou pela venda de imóveis do portfólio de um Fundo Imobiliário. Antes, as decisões haviam sido sempre pela manutenção dos ativos nas carteiras dos FIIs.

“O mercado imobiliário tem ciclos, assim como os imóveis. Estes edifícios [do HGPO11] chegaram ao ciclo de maturidade. Por conceito, quando um imóvel chega a um ciclo de maturidade, é por bem vendê-lo, ou seja, reciclá-lo e partir para outro investimento”.

Ataydes ainda explicou o chamado ‘ponto de saída’, que é o momento de venda do ativo.

“A região foi muito bem precificada no último ano e o fundo avançou bastante por questões de fluxo de compra. Num FII em que a liquidez não é muito alta, este fluxo causa a alta do preço. A oportunidade de saída desse fundo, vis-à-vis o seu preço, é muito determinante”.

O investidor do HGPO11 também falou sobre a valorização da região de localização dos imóveis.

“A microrregião vai receber ofertas muito importantes de imóveis no mesmo segmento desses ativos. Se essa oferta chegar, vai criar uma concorrência importante. Serão imóveis chegando, absolutamente novos no mercado. Eles não vão querer ficar vazios e farão ofertas agressivas para absorver inquilinos de outros imóveis. É um padrão de mercado. Talvez o FII [HGPO11] tenha que fazer concessões e eventuais readequações de preços para baixo”.

Da mesma forma procurada pela reportagem do Clube FII News, a Safra Asset, responsável pelos fundos solicitantes da AGE, também preferiu não se manifestar.

No entanto, a gestora já havia justificado no relatório gerencial de setembro o posicionamento em favor da venda dos imóveis e a convocação da assembleia.

Um dos principais argumentos é comparação da venda dos ativos do HGPO11 com a de edifícios na região da Faria Lima da Syn Prop & Tech para a Brookfield: os edifícios Miss Silvia, Faria Lima Square, Faria Lima Financial Center, JK 1455 e o Infinity.

De acordo com a gestora, as transações estão entre as maiores na relação preço por metro quadrado já pago por ativos corporativos no Brasil.

“Estas transações foram em níveis de preço em linha com a oferta que o HGPO recebeu para pagamento à vista”, afirmou o Safra Asset no relatório.  

A gestora ainda reforçou que os ativos do HGPO11 são mais antigos, com diferença de até 20 anos e classificação técnica pelas empresas de consultoria imobiliária inferior aos exemplos apresentados.

“Como recebeu uma proposta em linha com o valor por metro quadrado destas transações [na região da Faria Lima], entendemos que o valor seja adequado para a venda”.

A Safra Asset ainda argumenta que um processo de venda anterior realizado pela CBRE com preço mínimo de R$ 39 mil, ou seja, 5,5% acima da proposta atual submetida à AGE, não atraiu compradores.

A gestora também apresenta como justificativa uma projeção para três anos de aumento de mais de 80% nas entregas de edifícios boutique na região dos prédios do HGPO11.

Desta forma, no futuro, as consequências seriam o aumento de concorrência, restrições nos valores de locações e um maior risco de vacância para os prédios do HGPO que têm 56% dos contratos com vencimento até 2024, segundo a gestora.

Outro ponto apresentado pela Safra Asset para justificar a posição pela venda dos imóveis no Jardim Europa é o de estudos de mercado que apontam ativos similares com custo de reposição - valor que seria gasto para construir os mesmos imóveis atualmente - inferior ao preço de venda da oferta.

Por fim, a gestora apresenta como argumento o custo de oportunidade das vendas pelos valores patrimoniais e com pagamento à vista com o objetivo de alocação de capital em outros Fundos Imobiliários de laje com desconto sobre o valor patrimonial, além do benefício fiscal aos cotistas na liquidação do fundo HGPO11.

Quem é contra a venda dos ativos e a liquidação do HGPO11

Dos cotistas contra a venda dos edifícios Metropolitan e Platinum, a gestora RBR Asset não só manifestou a posição publicamente em relatório gerencial, como também faz campanha usando seus canais de redes sociais.

A reportagem do Clube FII News conversou com Bruno Nardo, sócio e gestor de ativos líquidos da RBR Asset.

Ele lembrou que o processo competitivo entre os cotistas do HGPO11 para a venda dos imóveis começou em março, em que o preço mínimo sugerido era de R$ 39 mil o metro quadrado com correção pelo IPCA a partir da convocação da assembleia.

“E veio uma nova proposta que é essa de R$ 37 mil o metro quadrado. Aí, a gente começa a discordar porque, a partir do nosso racional, a gente entende que há uma característica de localização e de qualidade do ativo. É um prédio boutique”.

Nardo afirma que, embora os edifícios não tenham o perfil Triple A porque não têm tamanho de laje de 1.000 a 1.500 metros quadrados, além de não serem novos, são imóveis muito bem reformados.

“Atualmente, o espaço de escritórios dele [o Metropolitan] está 100% ocupado. A última renovação de contrato pelo fundo foi de R$ 280 o metro quadrado. Os dois ativos estão entre os mais valorizados do mercado”.

Para a RBR, o preço justo para o aluguel nos edifícios do HGOP11 é de R$ 300 por metro quadrado. Embora ainda não seja o preço de locação vigente, os aluguéis de imóveis próximos estão entre R$ 230 e R$ 240, abaixo da última locação anunciada no Edifício Metropolitan.

“Em outros ativos corporativos, todos apresentam valorização do preço de aluguel. Hoje, uma empresa que queira entrar e ocupar um ativo com essa qualidade e localização não vai ter grandes opções. Isso traz um poder e demonstra o valor desse ativo. Por isso, a gente pretende surfar um pouco mais nisso”.

O gestor ainda complementa que o potencial dos ativos é de valorização de 10% a 15% ao ano.

“A gente enxerga pelos próximos anos um resultado anualizado para o nosso investidor de 20% a 25% ao ano. A gente gosta muito do risco e está muito confortável com esse preço de R$ 37 mil o metro quadrado, mas para continuar comprando. Nesse nível de preço, a gente é comprador, não é vendedor”, conclui.