A Inter Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários, administradora do Inter Logístico Fundo de Investimento Imobiliário – FII (INLG11), anunciou a assinatura de dois novos contratos de locação para o Log Gaiolli Business Park, localizado na cidade de Guarulhos, no estado de São Paulo. As locações abrangem um total de 8.964,61 metros quadrados (m²), sendo 6.752,24 m² e 2.212,37 m², com prazos de 60 e 36 meses, respectivamente.

Os valores de locação acordados para os novos contratos são 20% e 16% superiores aos valores praticados anteriormente. De acordo com comunicado ao mercado divulgado pela administradora, esses novos acordos estão alinhados à estratégia da gestora, que busca diversificar a base de locatários e reduzir o risco de concentração de receitas dos inquilinos.

O anúncio representa que a estratégia do fundo estaria correta, com foco em galpões modulares, em praças geograficamente estratégicas e em galpões de alto padrão, destaca Mauro Lima, sócio-diretor da Inter Asset.

Segundo o gestor, o galpão modular pode ser considerado um coringa, devido à flexibilidade de adaptação da área do cálculo para a necessidade do locatário. “Poucos fundos têm essa característica, enquanto a maioria do mercado aposta muito em big box”, compara.

Perspectivas de diminuição na vacância

O locatário anterior do Gaiolli Business Park ocupava 22 mil m², mas agora as locações estão sendo pulverizadas, incluindo as áreas de atuação dos locatários, visando mitigar os riscos e reduzir a possibilidade de uma eventual inadimplência.

Agora, 4 mil m² deste ativo ainda faltam ser locados. “Dando um spoiler, já estamos em negociação com outro locatário, que já está em fase de análise de crédito. E a gente vai zerar essa vacância, novamente, em tempo recorde”, completa Lima.

De todo o portfólio do fundo, são dois galpões vagos nesse ativo e mais um galpão vago no ativo de Contagem (MG), que também estaria na fase de análise de crédito.

“Ou seja, se estiver tudo certo, sempre no condicionante, em 30 dias, a vacância do portfólio inteiro volta a ficar zero”, adianta.

Fatores positivos para os rendimentos

O próximo evento significativo para o fundo, segundo o gestor, será o recebimento da segunda parcela da venda do ativo em Goiânia, no montante de cerca de R$30 milhões mais correções, neste mês de abril. Os valores a serem recebidos terão duas destinações.

“Uma delas é pagar uma das parcelas vincendas das compras que nós fizemos, então mostra que o nosso fluxo de caixa está saudável, sempre temos parcela a vencer, da terceira e da quarta emissão, mas temos receita para receber, para pagar essas despesas”.

O fundo deve receber em setembro a última parcela referente ao ativo de Goiânia. “Naturalmente, a apreciação imobiliária, ou seja, o valor que a gente recebeu pela valorização do imóvel no tempo, a gente distribui para os cotistas”.

Olhando para frente, o gestor elenca dois pontos que tendem a trazer impactos positivos no rendimento. Além do recebimento das parcelas da venda do parque logístico de Goiânia, a diminuição da vacância também deve trazer um impulso.

“Sempre lembrando que ela não é imediata. Quando você aluga o galpão, normalmente o locatário pede de dois a três meses de carência, então ele é uma rampa ascendente de recuperação de renda”, conclui.