Uma queda de 1,14% na cota do Fundo Imobiliário VBI Logístico (LVBI11) nesta quarta-feira (18) relacionada a um dos inquilinos – Americanas – chamou a atenção do mercado.

O preço de fechamento foi de R$ 95,60, valor mínimo no período de 12 meses. O máximo que a cota atingiu neste intervalo de tempo foi R$ 119,95 no dia 11 de outubro de 2022.

O Clube FII News procurou a VBI, gestora do fundo, para ter informações sobre o nível de exposição à Americanas dentro do portfólio, ou seja, dos imóveis logísticos que compõem a carteira do FII.

No último dia 10 de janeiro, uma fraude contábil na varejista inicialmente avaliada em R$ 20 bilhões – posteriormente oficializada em R$ 40 bilhões – vinha à tona por meio de fato relevante e a renúncia do CEO e do diretor financeiro da empresa.

LEIA TAMBÉM: QUEDA BRUTAL NA AMERICANAS AFETOU OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

O caso foi levado à justiça pela varejista por meio de um pedido de bloqueio de execução de dívidas. Desde então, instituições expostas à Americanas buscam reverter a decisão judicial inicialmente favorável à companhia.

Até o fechamento desta reportagem, apenas o BTG Pactual havia conseguido liminar de suspensão da decisão para bloquear R$ 1,2 bilhão da varejista.

Condomínio logístico Aratulog Armazenagem com dois galpões em Salvador, Bahia, tem 60% da área ocupados pela Americanas  (Foto - Divulgação - VBI)

Preocupação para 65 mil cotistas 

Alexandre Bolsoni, sócio sênior e head de investimentos logísticos da VBI, respondeu às dúvidas que, possivelmente, levam preocupação para os mais de 65 mil cotistas do Fundo Imobiliário LVBI11.

O fundo possui 11 ativos na carteira e o único exposto à Americanas é o Aratulog Armazenagem, condomínio logístico com dois galpões em Salvador, na Bahia.

LEIA MAIS: O TESTE DE RESILIÊNCIA DOS GALPÕES LOGÍSTICOS

Embora este imóvel seja o segundo mais representativo do fundo, tem participação de 12,96% no portfólio, ou seja, um percentual que pode ser considerado baixo diante da característica diversificada do fundo.

"No final do dia, a gente está comprando tijolo, comprando imóvel. A gente tem plena convicção de que o imóvel é muito líquido, ou seja, facilmente ocupado por outros inquilinos. Num caso extremo, a Americanas saindo de lá, a gente conseguiria alugar com valor acima do que companhia paga hoje que é 20% a menos que o de mercado".

O 'peso' da Americanas no LVBI11

O imóvel Aratulog é uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) e, por isso, é um investimento fragmentado. O fundo LVBI11 tem participação de 70% no empreendimento.

Esta participação foi comprada em junho de 2021 pelo fundo e a Americanas já era locatária no imóvel com um contrato atípico – com condições acordadas entre as partes – que prevê 10 anos de ocupação.

LEIA: POR QUE FUNDOS IMOBILIÁRIOS NÃO PRECISAM DO FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITOS?

A modalidade do contrato é BTS (Built to Suit), quando o imóvel é construído sob medida para o locatário.

Em caso de aviso de rescisão antecipada de contrato, a multa prevista para a varejista é de 80% do saldo remanescente que, segundo o gestor, seria hoje perto de R$ 90 milhões.

“Não houve nenhuma comunicação deles de saída. Pelo contrário, o imóvel é bastante estratégico para a Americanas. O que nos preocupa hoje é a qualidade do crédito deste inquilino. Nada além disso. Hoje, talvez, fosse uma empresa para a qual a gente não alugaria”.

A agência de classificação de risco S&P Global rebaixou a nota de crédito da Americanas por duas vezes em apenas quatro dias, passando de BB (na escala global) para B e, em seguida, para D de default, que representa a incapacidade da empresa de pagar e honrar compromissos com credores e contratos.

Na escala nacional, a agência também rebaixou a varejista de brA- para D.

Valor de dividendo do LVBI11 vai cair?

Dos 100 mil metros quadrados totais do imóvel logístico de Salvador, a Americanas ocupa 59 mil m². Isso representa 90% de ocupação do galpão 2 do condomínio.

O valor do aluguel, de acordo com o gestor, supera um pouco R$ 1 milhão mensal.

Alexandre Bolsoni, sócio sênior e head de investimentos logísticos da VBI: "Se eu pudesse receber o imóvel da Americanas hoje e discutir a multa no futuro, eu receberia".  (Foto: Divulgação - VBI)

“O valor do aluguel representa para o fundo R$ 0,07 por cota e a nossa exposição à Americanas é em torno de 7%. É o que representa a empresa na receita do fundo”, afirma Bolsoni.

Desde agosto de 2022, o LVBI11 paga com regularidade mensal aos cotistas R$ 0,75 por cota em dividendos. Em um caso de default da Americanas no LVBI11, o valor cairia para R$ 0,68 por cota.

“A gente não tem uma reserva suficiente para cobrir um eventual inadimplemento da Americanas por causa do regulamento da CVM [Comissão de Valores Mobiliários] que exige a distribuição de, pelo menos, 95% dos lucros no semestre. Então, existe sim um risco de queda no dividendo. A margem de manobra que a gente tem é muito pequena”.

Bolsoni complementa que o risco de queda na distribuição pode ser mitigado pela locação dos poucos espaços vagos no portfólio do fundo. Atualmente, a vacância do FII é de 2,40%.

“Se a gente pudesse escolher, preferiria ter o imóvel vago e alugar para um terceiro por valor 20% ou 25% acima em vez de permanecer alugado para a Americanas com este crédito bem pior do que uma semana atrás. Do imóvel Aratu, 40% com outros locatários já pagam 25% a mais”.

Estratégia do 'não esperar para ver'

O gestor ainda afirma que o fundo adota a chamada ‘gestão ativa’ para mitigar o risco da operação com a Americanas.

“A gente gostaria agora de trocar a Americanas por outra empresa, mas não tem todo esse poder, essa possibilidade”.

Ele citou exemplos ocorridos nos últimos dois anos de reposição rápida de locatário.

Um desses ‘testes’ – como Bolsoni classifica - foi uma rescisão antecipada de contrato pela DHL em um imóvel de 45 mil metros quadrados em Araucária, no Paraná. Neste caso, o aviso prévio previsto em contrato era de 12 meses.

“A gente não esperava que a DHL fosse sair do imóvel, mas conseguiu alugar para a Magalu seis meses depois, ou seja, dentro do período de aviso prévio e sem nenhum impacto financeiro”.

Diante do risco iminente de perda de mais um locatário, o LVBI11 adota a estratégia do ‘não esperar para ver’.

“Nosso objetivo é buscar alternativas em que se possa trocar a locatária Americanas por outra com crédito melhor e com o mínimo impacto financeiro possível para o cotista. Se eu pudesse receber o imóvel da Americanas hoje e discutir a multa no futuro, eu receberia”, conclui.