A Brio Investimentos anunciou a criação da Casa Brio, sua house de vendas, visando impulsionar a comercialização dos projetos investidos pelos fundos da gestora. A nova estrutura comercial contará com uma equipe dedicada de 14 corretores especializados em imóveis de alto padrão, com o objetivo de atingir R$ 10 milhões em transações mensais.

A gestora de fundos imobiliários (FIIs) trabalha para este lançamento desde o ano passado e o valor comercializado pela Casa Brio desde a inauguração já atingiu mais de R$20 milhões em valor geral de vendas (VGV).  A ideia é acelerar a comercialização do portfólio da gestora, que soma mais de R$5 bilhões de valor de mercado, e gerar valor para os cotistas dos fundos.

Com foco no setor residencial de alto padrão na cidade de São Paulo, os fundos geridos pela Brio contemplam mais de 40 projetos investidos na capital paulista, em parceria com mais de 30 incorporadoras, em bairros nobres como Pinheiros, Vila Nova Conceição, Jardins, Paraíso, Moema, Itaim e Brooklin. A Brio atua com participação em 5,1 mil unidades residenciais nos seus portfólios, com VGV de R$ 5,2 bilhões.

Entre os destaques, estão os empreendimentos Tumiaru 120, próximo do Parque Ibirapuera e desenvolvido em parceria com a incorporadora Patrimônio, e o Simão 717” Pinheiros, que fica em Pinheiros, próximo da Faria Lima, desenvolvido em parceria com a WDS.

BIME11: Brio Multiestratégia é o fundo da gestora voltado ao investidor de varejo

Criada em 2012, a gestora de recursos Brio Investimentos já captou cerca de R$ 1,2 bilhão. Hoje, a gestora possui dez fundos – a maior parte voltada a investidores profissionais ou institucionais.

O hedge fund Brio Multiestratégia (BIME11), lançado em 2021, é o único dedicado ao investidor de varejo.  Com 8.490 cotistas, o valor patrimonial do fundo é de R$48,881 milhões, com índice de preço por valor patrimonial (P/VP) de 0,82, de acordo com dados do Clube FII. O índice de alavancagem é de 8,99%.

O BIME11 possui gestão ativa e é considerado um fundo híbrido, pois investe em certificados de recebíveis imobiliários (CRI) originados e estruturados pelo time da Brio e em permutas imobiliárias residenciais através de outros fundos da casa, sem que haja dupla taxação. Estas teses, segundo a Brio, antes eram disponíveis somente para o público de investidores profissionais e institucionais.

De acordo com a gestora, “o reposicionamento do fundo nas estratégias em que a gestora possui um diferencial comparativo deve, ao longo do tempo, fechar o deságio da cota, permitindo um crescimento saudável do fundo”, informou a gestora.

No ano passado, a gestora reposicionou a carteira de CRI do fundo, que representa em torno de 60% do patrimônio. A estratégia foi diminuir a alocação em CRI High Grade, indicados como ativos com retornos e duration relativamente maiores, e elevar as posições nos CRI Estruturados pelo time de crédito da casa, visando melhores retornos, mas com duration menor.

Com os ajustes, ainda conforme a gestora, a taxa média da carteira passou de IPCA+7,7% ao ano em janeiro de 2024 para os atuais IPCA + 9,5% a.a.. Além disso, a duration caiu de 3,7 anos para 1,9 ano, na mesma base de comparação.

A distribuição mensal do fundo estaria estabilizada em R$0,09 por cota e, conforme dados da gestora, em janeiro de 2025, levando em consideração o valor da cota a mercado no fechamento do mês, a distribuição alcançou 17,4% de rendimento de dividendos (DY, na sigla em inglês) anualizado.

Mercado imobiliário em SP e perspectiva de um “pouso suave”

Com foco no mercado residencial da capital paulista, a expectativa de Rodolfo Senra, sócio-fundador da Brio Investimentos, é de que haja desaceleração nas vendas ao longo do ano, mesmo com surpresas nos indicadores reportados pelo Secovi-SP. A política monetária contracionista já trouxe impactos no segundo semestre de 2024, principalmente no segmento de alto e altíssimo padrão. 

“Para este comprador, que tem o funding necessário para comprar seu imóvel, o custo de oportunidade ficou alto demais e tudo indica que ficará ainda mais”, explica Senra.

A oferta também sofre com desafios, em sua visão, diante da escalada dos custos de construção desde a pandemia.  “Em segundo lugar, o custo de financiamento e o desafio de crescer o funding pelo SBPE aumentam ainda mais o custo da produção imobiliária.  Tudo isso nos faz acreditar que haverá retração tanto na demanda como na oferta de imóveis no segmento Outros Mercados”, completa.

Apesar da tendência de desaceleração, o cenário deve ser de pouso suave, “sem solavancos e traumas como ocorreu em 2015-16, com a crise dos distratos”, de acordo com Senra. O estoque estaria em níveis considerados saudáveis e as incorporadoras aprimoraram a qualidade das vendas feitas desde aquele período.

Apesar de desafiador, o setor apresentará oportunidades, em seu entendimento. “Na ponta de formação de áreas, temos visto vendedores incentivados, o que propicia a oportunidade de bons negócios.  O custo de oportunidade de capital e o endividamento de empresas do setor também contribuem para tirar concorrentes (por terrenos) do mercado”.

A Brio tem percebido maior liquidez para estoques prontos, segundo o sócio-fundador da gestora, que explica que o comprador de alto padrão não gosta de esperar para mudar para seu novo imóvel. Além disso, este tipo de cliente entende que o custo de produção de novos produtos costuma ser maior do que o do estoque pronto.

“Em relação a lançamentos, entendemos que produtos especiais (irreplicáveis, ou seja, únicos pela qualidade do terreno, pelo endereço e pela qualidade do incorporador) apresentam liquidez e valorização independentemente do cenário macroeconômico”, conclui.