Uma recuperação econômica mais lenta no Brasil do que em outros países deve aumentar o ciclo, ou seja, o tempo de recuperação do mercado imobiliário brasileiro.

A constatação e um detalhamento da situação por setor foram apresentados pela economista Ana Paula Vescovi, economista-chefe do Banco Santander, e debatidos entre colegas que formam um grupo multidisciplinar: o Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP).

No relatório periódico deste grupo de estudos, a economista explica que países como os Estados Unidos enfrentam a inflação por conta do aquecimento do mercado de trabalho e do crescimento da massa salarial.

Na Europa, alguns países atingiram recordes de inflação nos últimos 40 anos devido ao choque de preços de energia com a guerra na Ucrânia.

Aqui no Brasil e em outros países da América Latina, a inflação está associada aos mecanismos de indexação da economia e – como nos EUA – a um mercado de trabalho aquecido.

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Vescovi ainda chama a atenção para fatores de risco que podem alterar o cenário atual como uma recessão nos Estados Unidos, além dos esforços da China em estimular a economia russa e de negociar com a própria moeda – o Yuan – em vez do dólar com parceiros comerciais como o Norte da África e a Índia.

O uso da moeda chinesa em transações internacionais foi, inclusive, um dos temas discutidos no encontro entre os presidentes Lula e Xi Jinping, durante viagem oficial da autoridade brasileira a Pequim em meados de abril.

O relatório da Poli-USP também destaca uma deterioração das expectativas com relação à Política Fiscal desde o final da eleição do ano passado, o que gera aimda mais pressão inflacionária.

"A situação leva empresários a reajustar preços de comercialização no presente, quando viável, na tentativa de preservar resultados do fluxo de caixa futuro”.

Retração da construção civil no país

Ana Paula Vescovi e seus pares concordam que a desaceleração da economia brasileira é iminente em 2023 e, como consequência, o impacto deve ser grande na construção civil.

De acordo com o documento, o setor vinha crescendo 6% ao ano, mas já apresentou retração no quarto trimestre de 2022.

A economista destaca também o aumento dos saques das cadernetas de poupança e do FGTS - principais fontes de financiamento de empreendimentos imobiliários residenciais – com o capital sendo realocado para produtos financeiros de renda fixa atrelados ao CDI e à taxa Selic.

Assim, espera-se uma maior concessão de subsídios com recursos do FGTS e da União para o financiamento a famílias de menor faixa de renda pelo Minha Casa Minha Vida, devido à meta do governo de produzir dois milhões de unidades entre 2023 e 2026.

No entanto, o programa de moradia popular vem funcionando bem para famílias com renda de R$ 4 mil a R$ 8 mil. As famílias com faixa salarial inferior têm tido dificuldade de acessar o crédito.

Ainda segundo o relatório, o público de média e alta renda atendido pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) também tem perspectivas de menor acesso aos financiamentos devido ao alto nível de endividamento das famílias e ao “encarecimento” das fontes de recursos devido à taxa básica de juros.

O mercado imobiliário na cidade de São Paulo

Em relação à capital paulista, segundo o relatório, o meio empresarial tem tido uma expectativa de grande redução do nível de atividade no segmento de média e alta renda.

“Já se verifica, nos últimos dois meses, uma forte redução na venda de unidades para esse público-alvo”.

Outro fator de retração do mercado imobiliário paulistano, de acordo com o estudo, é o atual Plano Diretor que promoveu a inflação dos preços de terrenos em algumas regiões.

“A inflação ocorreu nas regiões mais vocacionadas para lançamentos de empreendimentos voltados para o público de renda média e alta, resultando em perda de poder de compra relativo”.

Queda nos preços de materiais de construção

Segundo os especialistas, os preços de insumos para a construção civil que vinham subindo desde 2020, tiveram uma acomodação a partir do segundo semestre de 2021 e têm mostrado estabilização desde o início do quarto trimestre de 2022.

“Os preços de insumos seguem a tendência de queda dos preços internacionais de commodities. A queda dos preços no mercado interno só não é maior devido à demanda ainda aquecida”.

Assim, de acordo com o relatório, não se espera a manutenção da dimensão de 80 mil unidades lançadas anualmente na capital paulista verificada nos últimos anos.

A recuperação nos shopping centers

O relatório feito a partir da exposição da economista do Santander e ratificado pelos demais especialistas do núcleo da Poli-USP confirma uma boa notícia: a recuperação do segmento de shopping centers no país.

De acordo com o estudo, as companhias mais bem estruturadas e os empreendimentos mais bem posicionados já apresentam desempenho superior ao de antes da pandemia, “principalmente os voltados para o público de alta renda nos locais que dispõem de mix de lojas de marcas e grifes internacionais”.

No entanto, o clima ainda não é de otimismo e, sim, de cautela entre os empreendedores, segundo a análise.

“Não somente devido à deterioração das expectativas quanto à performance econômica em geral, mas também ao evento Lojas Americanas que tem potencial de afetar boa parte dos empreendimentos uma vez que sua presença no varejo é maciça”.

No caso do segmento de shopping centers para o público de baixa renda, o desempenho nos dois primeiros meses de 2023 foi moderado devido ao alto nível de endividamento das famílias.

“O que não se verifica nas famílias de renda mais alta que, ao contrário, tiveram a capacidade de compra fortemente favorecida porque conseguiram se proteger de modo eficiente da inflação, inclusive obtendo ganhos expressivos ao desfrutar de taxas de juros efetivas bastante atraentes em suas aplicações financeiras”.