Contratos com a vigência de cinco anos, comumente associados a "típicos", são atualmente os mais recorrentes no mercado de condomínios logísticos brasileiro. A SiiLA elaborou uma estimativa de vigência contratual das áreas locadas de 2021 a 2026, onde 69,68% esses contratos têm o prazo inicial de 60 meses, equivalente a cinco anos, o que coloca as locações de 2021 e 2022 sob os holofotes de principais movimentações do mercado no próximo ano.

O mesmo relatório aponta uma absorção bruta de 4,3 milhões m2 em 2021 e 3,9 milhões em 2022, áreas que, se somadas, representam 48% do total locado nos últimos cinco anos, cerca de 17,4 milhões de m². O vencimento dos contratos levanta o velho debate de conceito e viabilidade dos "contratos atípicos", normalmente associados a modelos como BTS e Sale and Leaseback, por terem prazos maiores, investimentos sob medida e regras mais rígidas para saída.

Fernanda Amaral, advogada e sócia da Freitas Leite, conversou com a reportagem do Resource e explicou sobre as diferenças dos modelos de contratos de locação "O mercado costuma falar em contrato típico e atípico, mas hoje, na prática, ambos são considerados típicos. Historicamente, o contrato 'atípico' era aquele não previsto em lei. Essa classificação vem de uma época anterior à inclusão do artigo 54-A na Lei do Inquilinato".

O artigo em questão, incluído em 2012, ressalta que em locações comerciais, quando existe a exigência de construção ou reforma exclusiva para uso do inquilino, prevalecem as condições já previamente acordadas. Dessa forma, os contratos BTS e Sale and Leaseback, que antes eram estruturados como se não estivessem sujeitos a Lei do Inquilinato, passam a ter a categoria inclusa.

Nos casos dos modelos de locação citados, Fernanda explica que os contratos costumam ser maiores para justificarem o retorno do investimento do proprietário do imóvel, mas não necessariamente tem um período definidos "Nos contratos chamados 'atípicos', como o built-to- suit, o imóvel é construído sob medida para o locatário. Nesse caso, o aluguel não remunera apenas o uso do imóvel, mas também o investimento realizado pelo locador, o prazo costuma ser definido com base no tempo necessário para o retorno do investimento do locador".

Indice histórico de devoluções e locações

Nos últimos dez anos o setor de condomínios logísticos observa uma absorção bruta maior do que as devoluções de áreas. Um comparativo entre 2016 e 2026 mostra um aumento de quase dez pontos percentuais das devoluções sobre as áreas de absorção bruta (locações), um indicativo de movimentação saudável e bem disseminada, que acompanha as demandas do mercado.

De acordo com o panorama histórico, a tendência de absorção, equivalente as saídas no mercado, deve se manter positivo, principalmente considerando as renovações contratuais em negociação no período.

Conteúdo originalmente produzido em SiiLA, parceiro do Clube FII.