O mercado brasileiro de shopping centers atravessa uma nova etapa de reorganização patrimonial. Em vez de apostar na construção de novos empreendimentos, grandes grupos do setor têm revisado seus portfólios e vendido participações para Fundos de Investimento Imobiliário (FIls), ampliando a presença do mercado de capitais na propriedade desses ativos.

Dados da equipe de inteligência da SiiLA mostram que a transferência de shopping centers para Fils ganhou força nos últimos anos. Em 2025, cerca de 566,5 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) migraram para fundos imobiliários, mais que o dobro dos 264 mil m² registrados em 2024.

O movimento reflete o amadurecimento de um setor que, após décadas de expansão física, passou a buscar formas mais eficientes de monetizar ativos já estabilizados. A mudança também encontra respaldo em uma realidade menos favorável para novos desenvolvimentos. Dados do Custo Unitário Básico (CUB), principal indicador de custos da construção civil, mostram que o índice acumulado atingiu 312,6 pontos em maio de 2026, mais que o triplo do registrado em fevereiro de 2007. Em outras palavras, construir ficou significativamente mais caro.

Diante desse cenário, vender participações em ativos maduros tornou-se uma solução pragmática. As empresas reforçam o caixa, reduzem alavancagem e financiam novos projetos sem necessariamente abrir mão da gestão dos empreendimentos. Os FIIs, por sua vez, ganham acesso a ativos geradores de renda em segmentos consolidados.

Sai o proprietário tradicional, entram os FIls

Os números mostram que essa transição vem ganhando velocidade. Após a retração provocada pela pandemia, a ABL de shopping centers transferida para Fils saltou de cerca de 49 mil m² em 2023 para 264 mil m² em 2024, alcançando 566 mil m² em 2025 - o maior patamar da série histórica.

A tendência sugere uma mudança gradual, mas relevante, na estrutura de propriedade dos empreendimentos. Investidores do mercado de capitais ampliam sua participação em ativos que historicamente permaneceram sob controle de desenvolvedores e operadores.

O fenômeno, contudo, não se restringe aos shopping centers. Estruturas como build-to-suit e sale and leaseback também vêm ganhando espaço no mercado imobiliário brasileiro. Casos recentes ilustram essa lógica. A Amazon escolheu a região da Rua dos Pinheiros, em São Paulo, para instalar uma nova sede em um projeto estruturado sob o modelo build-to-suit. Já a Globo realizou operações de sale and leaseback, transformando ativos imobiliários em liquidez sem interromper suas operações.

Casos recentes ilustram essa lógica. A Amazon escolheu a região da Rua dos Pinheiros, em São Paulo, para instalar uma nova sede em um projeto estruturado sob o modelo build-to-suit. Já a Globo realizou operações de sale and leaseback, transformando ativos imobiliários em liquidez sem interromper suas operações.

Segundo Alfredo Neri, especialista em operações imobiliárias e estruturação de investimentos do BZCP Advogados, essas estruturas refletem uma mudança na forma como as empresas enxergam seus imóveis. Para ele, a posse do ativo deixou de ser, necessariamente, um objetivo estratégico. A venda permite direcionar recursos para o negócio principal, preservando o acesso aos espaços necessários para a operação.

O avanço dos FIIs como compradores desses ativos reforça uma transformação mais ampla do mercado. À medida que investidores buscam renda recorrente e empresas procuram formas mais eficientes de alocar capital, estruturas como sale and leaseback, build-to-suite a venda de participações tendem a ganhar ainda mais relevância.

A expectativa é que esse movimento se intensifique nos próximos anos e avance para outros segmentos imobiliários. O multifamily é um dos exemplos mais recentes: mesmo diante de desafios operacionais e rentabilidades ainda em consolidação, o setor já começa a ser estruturado por meio de Fils, numa tentativa de atrair capital e viabilizar a escala necessária para o amadurecimento da classe de ativos.

No fim das contas, o movimento aponta para uma transformação silenciosa, mas profunda: os imóveis permanecem os mesmos, mas seus proprietários estão mudando. Cada vez mais, o mercado imobiliário deixa de ser apenas um negócio de tijolo para se tornar também um negócio de capital.

Conteúdo originalmente produzido em SiiLA, parceiro do Clube FII.