Os mercados financeiros despencam por todo o mundo em meio às tensões comerciais, com o derretimento de bolsas na Ásia e Europa e com a queda do índice de referência nas ações brasileiras (Ibovespa). A cautela generalizada é motivada pelos possíveis impactos econômicos dos aumentos tarifários nos Estados Unidos, que foram anunciados pelo presidente Donald Trump. Mas a aversão ao risco pode afetar outros ativos de renda variável, como os Fundos Imobiliários (FIIs) brasileiros? A derrubada nos mercados tende a tornar as variações nos fundos mais voláteis neste momento, segundo especialistas consultados.

Neste cenário, Lana Santos, analista do Clube FII, ressalta a importância da diversificação nos investimentos. Essa diversificação, segundo a especialista, não seria apenas entre classes de ativos, mas também geográfica, visando mitigar os riscos.

“O tarifaço pode ter impactos severos na dinâmica econômica global, e portanto, num primeiro momento, os investidores reagiram à notícia em um movimento de risk off, ou seja, fugindo dos ativos de risco, o que inclui a renda variável e investimentos em países emergentes”.

A aversão ao risco global pode ter impacto direto sobre os FIIs no Brasil, na opinião de Felipe Uchida, sócio da Equus Capital. “Esse cenário pode reduzir a liquidez dos FIIs e aumentar a volatilidade de suas cotas, além de elevar os custos de financiamento para os fundos imobiliários, afetando suas rentabilidades. A pressão econômica global também pode impactar a demanda por imóveis, elevando taxas de vacância e pressionando os rendimentos distribuídos aos investidores”.

Mesmo com os desafios, a reação não deve ser uniforme, mas variar conforme tipo de ativo e estratégia de gestão, completa o sócio da Equus Capital. “Fundos bem diversificados e com gestão eficiente, especialmente aqueles com exposição a setores resilientes, podem mitigar parte dos efeitos adversos dessa aversão ao risco”.

Ainda que os FIIs não tenham uma ligação direta com as tarifas do governo americano, o movimento levou a uma pressão nos mercados diante de preocupações sobre de uma recessão global, concorda Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, citando também como consequência a maior volatilidade. "Os FIIs e outros ativos de risco podem apresentar maior volatilidade, uma vez que diante de uma maior aversão ao risco global, os investidores tendem a recorrer a economias mais sólidas, como é o caso por exemplo dos Estados Unidos”.

Eliane Teixeira, economista da Cy Capital, aponta que tanto a taxa Selic quanto às expectativas de juros futuros influenciam diretamente os preços das cotas dos FIIs, levando à maior volatilidade. “Nos FIIs de tijolo, o efeito vem principalmente da reprecificação do fluxo de rendimentos, que é mais estável: com juros mais altos, o valor presente desses fluxos diminui. Nos FIIs de papel, o impacto está mais ligado à percepção de risco de crédito, que tende a aumentar em momentos de maior incerteza”, detalha, citando que, para ambos os tipos de fundo, a renda fixa passa a parecer mais atrativa, exigindo prêmio maior dos FIIs.

Outro ponto importante mencionado pela economista da Cy Capital é a avaliação do valor patrimonial, especialmente nos FIIs de papel. “Os CRIs que compõem essas carteiras são precificados com base em um spread sobre títulos públicos, como os Tesouro IPCA+. Quando há alta nas taxas desses títulos, o valor patrimonial dos CRIs (e, consequentemente, dos FIIs) é ajustado rapidamente para baixo”, completa.

Quais possíveis impactos nos juros?

O temor de uma recessão econômica com uma ‘guerra tarifária’ fez as bolsas de valores derreterem. Enquanto isso, a busca por investimentos mais seguros elevou o dólar e causou volatilidade em ativos de risco de países emergentes como o Brasil. Mas, apesar do colapso nos mercados globais, não houve recuos nos anúncios por parte dos Estados Unidos.

Com este cenário, a elevação nas tarifas pode levar o Federal Reserve (Fed, o Banco Central dos EUA) a cortar os juros mais rapidamente do que o esperado anteriormente para evitar uma recessão, enfraquecendo o dólar frente ao real no futuro, completa Santos.

“Uma possível queda do dólar ajudaria a aliviar os preços no Brasil, sendo um importante componente da inflação. Além disso, apesar de parecer um contrassenso, as tarifas podem beneficiar as exportações brasileiras, que receberam tarifas menores (10%) comparadas a outros países exportadores”, destaca a especialista do Clube FII.

Um eventual enfraquecimento do dólar, a diminuição da pressão inflacionária e um corte de juros nos EUA elevam as chances de que o Comitê de Política Monetária (Copom) faça seu último ajuste na taxa Selic na próxima reunião, chegando a um pico de 15% no ciclo de aperto, explica Santos.

Como este cenário de juros pode afetar os FIIs?

A alta nos FIIs neste ano representa mais uma correção de preços frente às fortes quedas no final de 2024 do que uma sólida virada do mercado, entende a especialista do Clube FII, que lembra que o cenário de inflação alta e incerteza fiscal não sustentava uma alta muito expressiva destes ativos.

“Mas agora, com uma possível valorização do real frente ao dólar, a possibilidade de cortes de juros nos EUA e a manutenção das boas condições comerciais entre Brasil e Estados Unidos, o cenário à frente parece mais positivo do que se precificava em janeiro de 2025. Dessa forma, vemos o mercado de FIIs em um ponto de inflexão”.

Ainda que o movimento de alta dos últimos meses possa ser somente uma correção momentânea, a perspectiva pode continuar favorável caso os impactos positivos dos últimos dias consigam superar a incerteza fiscal e a pressão inflacionária para além da variável cambial. “Ainda assim, a cautela segue como um tema central na tomada de decisão de investimentos, pois a incerteza que paira sobre o mercado gera mais volatilidade”, pondera.

Após os juros futuros de curto prazo ultrapassarem 8,5% ao ano na semana passada, o mercado considera a possibilidade de um ciclo de aperto monetário mais curto no Brasil, concorda Teixeira, economista da Cy Capital. A especialista concorda que, mesmo em um momento de volatilidade, há boas oportunidades para quem consegue distinguir o ruído de curto prazo das tendências mais estruturais.

“Muitos FIIs seguem entregando rendimentos atrativos. Entre eles, os FIIs de papel com boa diversificação, lastros sólidos e gestão ativa de risco de crédito se destacam, oferecendo prêmios interessantes. Se o cenário se estabilizar e os juros começarem a cair, os preços tendem a se recuperar — beneficiando quem entrou agora, com potencial de retorno total mais elevado (renda + valorização da cota)”, conclui Teixeira.