A partir de maio de 2026, a B3 passa a aceitar Fundos Imobiliários (FIIs) como garantia em operações estruturadas. A medida inclui inicialmente 28 FIIs e foi formalizada pelo ofício circular 29-2026-VNC. Segundo análise de Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII, divulgada em vídeo no canal no Youtube, essa é uma mudança representativa na estrutura do mercado de FIIs, mas a alavancagem e a chamada de margem podem ser uma armadilha para o investidor focado em renda e dividendos.

Com a mudança, investidores poderão utilizar cotas de fundos imobiliários como colateral em operações estruturadas, incluindo estratégias com derivativos e outras modalidades que exigem margem de garantia. Até então, investidores podiam usar dinheiro em conta, títulos públicos e ações como garantia em operações na bolsa. Agora, a B3 também passará a aceitar cotas de FIIs para cobertura de margem.

"O que é colateral? É uma garantia para você poder se alavancar em mais operações estruturadas na Bolsa e dar os seus queridos FIIs como garantia se algo der errado no final dessas operações", explicou.

Requisitos e mudanças na prática

Conforme as regras apresentadas, apenas fundos com critérios mínimos de liquidez poderão integrar a lista inicial.  Entre os requisitos definidos pela B3 estão mediana diária de volume negociado acima de R$ 2 milhões nos últimos 84 pregões, ao menos 6 mil negócios por dia no período, presença em 100% das sessões e preço médio de fechamento acima de R$ 1. 

"A B3 está dizendo, olha, eu aceito alguns fundos como garantia porque esses fundos têm liquidez suficiente para isso. Se eu quiser zerar a sua operação porque você errou a mão, eu vou vender os seus FIIs também", alertou.

No vídeo,  Barbosa afirma que a possibilidade de uso dos FIIs como garantia deve beneficiar principalmente investidores que operam estratégias alavancadas e acompanham operações de margem de forma contínua. Segundo ele, a maior parte dos cotistas de fundos imobiliários não deverá alterar a estratégia de investimento em função da novidade. "Chegamos a 3 milhões de investidores. Eu acredito que 99% não vão usar esse tipo de caminho", ressaltou.

Riscos envolvidos

O analista também alertou para riscos relacionados ao uso de FIIs em operações alavancadas, pois, em cenários de queda de mercado, investidores podem enfrentar chamadas adicionais de margem e eventual liquidação forçada de ativos. Durante a análise, Barbosa citou o caso do CACR11, fundo imobiliário que anunciou ausência de distribuição de dividendos e registrou forte queda nas cotas após o comunicado. O analista afirmou que episódios envolvendo divulgação de informações relevantes e volatilidade exigem atenção do mercado e dos reguladores.

Dessa forma, no entendimento do Head de Researh do Clube FII, a ampliação do uso de FIIs como garantia pode aumentar a relevância de temas relacionados à liquidez, volatilidade e simetria de informações no mercado de fundos imobiliários. "Essa notícia é muito grande no mercado, mas pequena ou quase zero na sua rotina", reforçou.

"O seu dividendo não vai aumentar automaticamente, aquele fundo que pode ser usado como margem não vai ser melhor ou pior, a sua cota não vai necessariamente subir porque aquele fundo está ou não na lista, a isenção do IR sobre os rendimentos não vai mudar em nada, nada vai mudar na sua decisão de investir em FIIs por conta dessa lista ou por conta dessa possibilidade de usar FIIs como margem", conclui o analista, ao ressaltar que o investidor não precisa rebalancear a sua carteira para compor FIIs elegíveis como garantia.