Em tempos de volatilidade nas taxas de juros, as métricas mais comuns para análise de fundos imobiliários (FIIs), como dividend yield (DY) e preço por valor patrimonial (P/VP) podem apresentar distorções, o que requer um olhar mais aprofundado, ou até o uso de uma métrica adicional. É o que aponta relatório da Cy Capital, gestora com foco em FIIs e que tem como sócia-majoritária a Cyrela, indicando como possibilidade o uso da Taxa Interna de Retorno (TIR) Patrimonial. A TIR Patrimonial contempla dividendos distribuídos ao longo do tempo e evolução do valor patrimonial por cota, visando minimizar os efeitos da oscilação dos preços de mercado.

O indicador mede o retorno total das cotas ao longo de 12 meses, assumindo fluxo em que o “investidor compra a cota no instante 0 pelo valor patrimonial (VP 0) e vende a cota no instante 12 pelo valor patrimonial atualizado (VP 12), acumulando os dividendos (div) ao longo do período”, detalha o documento.

Ao estudar as implicações para os mercados, a Cy Capital afirma que a TIR Patrimonial dos FIIs de papel teria acompanhado as taxas de juros prefixadas futuras, mas nos últimos meses, haveria um descolamento. “Enquanto as taxas futuras continuaram subindo de forma abrupta, a TIR Patrimonial desses FIIs caiu. Isso pode ser explicado pela marcação a mercado do valor patrimonial, que ocorre de forma quase imediata nos FIIs de papel”, explica o estudo.

Enquanto isso, o comportamento é diferente para FIIs de Logística Renda, pois a alta nos juros reais futuros tende a estar relacionado com a diminuição da TIR Patrimonial, mas, mesmo com as taxas em alta, o indicador seguiu em elevação.

Assim, o estudo reforça que as dinâmicas para cada foco de atuação são diferentes, mas as perspectivas convergem. Entre as conclusões, o documento aponta para um padrão cíclico entre as TIRs Patrimoniais, tendo em vista o comportamento fora do histórico, diante da TIR Patrimonial dos FIIs de Logística em patamares elevados mesmo com taxas mais altas. A discrepância, segundo o documento, pode estar relacionada à marcação mais lenta dos ativos reais e à resiliência da atividade econômica.