Usar dividendos de fundos imobiliários (FIIs) para custear integralmente o aluguel de um imóvel pode expor investidores a riscos de fluxo de caixa, especialmente em cenários de alta nos contratos de locação ou queda nos rendimentos distribuídos pelos FIIs. A estratégia, frequentemente associada à geração de renda passiva, depende da manutenção simultânea do valor dos dividendos e da estabilidade do aluguel, dois fatores que possuem dinâmicas diferentes. Em vídeo publicado no canal do Clube FII, Rodrigo Cardoso, sócio-fundador da empresa, analisou os principais riscos do modelo e defendeu o uso de margem de segurança para quem pretende adotar a prática. Assista ao vídeo completo no canal do Clube FII.

No exemplo apresentado por Cardoso, um investidor venderia um imóvel de R$ 1 milhão, aplicaria o valor em fundos imobiliários e passaria a receber cerca de R$ 10 mil mensais em dividendos. Com essa renda, alugaria um imóvel de padrão superior, também na faixa de R$ 10 mil por mês. Segundo o especialista, a estratégia ignora diferenças entre o funcionamento do mercado de locação residencial e a geração de renda dos fundos imobiliários. Enquanto o aluguel pode sofrer reajustes rápidos de acordo com a região e as condições do mercado, os dividendos dos FIIs dependem de fatores como vacância, renegociação de contratos, inadimplência e desempenho operacional dos ativos.

"Essa conta desconsidera um fator que ninguém te fala. Ela ignora completamente o risco de descasamento de fluxo de caixa. Você está casando duas coisas que têm naturezas completamente diferentes. De um lado, o aluguel que você paga. O imóvel, um contrato, um aluguel específico, com dinâmica própria de preço. De outro lado, a renda dos fundos imobiliários. Dezenas ou centenas de imóveis, múltiplos contratos, diferentes regiões, diferentes setores, com uma dinâmica completamente diferente. Essas duas coisas podem não andar juntas e provavelmente não andarão", alerta.

Cardoso destacou que o investidor pode enfrentar dois cenários principais de desequilíbrio financeiro. O primeiro ocorre quando o aluguel sobe acima do rendimento mensal da carteira de FIIs. O segundo acontece quando os dividendos caem, enquanto o valor do aluguel permanece estável. Nos dois casos, a estratégia passa a exigir complementação mensal de recursos. "Dependendo da região e do momento do mercado, seu aluguel pode subir de R$10 mil para R$12 mil, R$13 mil, ou quem sabe até mais do que isso. E isso não é raro de acontecer, quem vive de aluguel sabe".

O especialista afirmou ainda que a prática transforma um custo fixo de moradia em uma despesa diretamente vinculada ao desempenho do mercado financeiro. Segundo ele, isso pode alterar o comportamento do investidor, que passa a priorizar fluxo imediato de dividendos em vez da qualidade dos ativos no longo prazo. "Você trocou um ativo real, tangível, que te dava segurança habitacional para uma estrutura que depende de um fluxo mensal para se sustentar. Você passou a depender de renda variável para manter seu padrão de moradia. Isso envolve um risco enorme", afirma Cardoso.

Como alternativa, Cardoso defendeu que investidores utilizem apenas parte da renda dos FIIs para pagar aluguel. No vídeo, ele sugeriu que quem recebe R$ 10 mil mensais em dividendos poderia buscar imóveis com aluguel entre R$ 4 mil e R$ 5 mil, preservando espaço para oscilações de mercado e reinvestimento do excedente. "Se a ideia for usar fundos imobiliários para ajudar no aluguel, faça isso com uma ampla margem de segurança", orientou.

O sócio-fundador do Clube FII também afirmou que mantém 100% do patrimônio investido em fundos imobiliários, mas ressaltou que utilizar toda a renda gerada pelos FIIs para custear moradia representa, em sua avaliação, um risco financeiro elevado sem margem de segurança.