Os Fundos Imobiliários atravessaram um ano de turbulências econômicas de maneira mais resiliente - com força e resistência - se comparados a outros tipos de investimentos.

 

Agora, para 2023, a dúvida é se os diferentes segmentos de FIIs vão repetir o desempenho de 2022.

 

 

O Clube FII News, comprometido em apresentar ao público as diferentes visões do mercado, convidou os especialistas em Fundos Imobiliários do Itaú BBA para saber deles a visão da instituição sobre os Fundos Imobiliários em 2023.

 

A área de análise do banco conta com Larissa Gatti Nappo e Marcelo Pontenza Custódio que foram entrevistados pela reportagem com exclusividade.

 

Os analistas comentaram o crescimento consistente no número de investidores ao longo de 2022, mesmo com um cenário econômico tão adverso. O total de cotistas no país se aproxima de 2 milhões. 

 

“Acho que o principal é a atratividade do produto Fundo Imobiliário. A questão da renda recorrente acaba atraindo o investidor brasileiro e caindo no gosto, mesmo com a volatilidade por ser renda variável. É o investidor começando a entender o produto e ter o gostinho de, todo mês, receber a renda recorrente. Por isso, o produto já ficou na prateleira do investidor”, afirma Larissa Nappo.

 

Custódio complementa que os FIIs são a porta de entrada para o investidor na renda variável.

 

“É um produto muito mais fácil de entender a dinâmica, por exemplo, de um fundo de tijolo, galpão logístico ou de shopping. Em contrapartida, para você entender como que a Petrobras ganha dinheiro, eu acho que tem muitas etapas”.

 

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O analista afirma que, na comparação com o Ibovespa – principal índice de ações da B3 – o índice da bolsa para Fundos Imobiliários (IFIX) tem muito menos volatilidade, ou seja, menos oscilação.

 

“É um mercado mais calmo”, afirma Custódio.

 

Marcelo Pontenza Custódio, analista de Fundos Imobiliários do Itaú BBA: "A situação em 2023 depende mais da recuperação econômica e do apetite para as empresas aumentarem espaços em escritórios"  (Foto:  Divulgação - Itaú BBA) 

 

 

Larissa Nappo explica que o Itaú passou a divulgar a carteira recomendada de Fundos Imobiliários em 2018 com cinco ativos. Hoje, esta recomendação da instituição conta com 11 ativos.

 

“O anúncio é mensal, mesmo que não tenha alteração. A gente atualiza a situação dos ativos e as operações de cada um dos fundos. É uma carteira que gira pouco”.

 

Além disso, a área de análise de FIIs do banco passou a publicar relatórios semestrais de quatro setores de FIIs a partir do final de 2021.

 

“Hoje, a gente faz o acompanhamento e a recomendação de, aproximadamente 50 Fundos Imobiliários porque o produto ganhou espaço e representatividade ao longo desses últimos anos”.

 

A reportagem do Clube FII quis ouvir da dupla de research a situação de cada segmento de FII analisado: ativos financeiros, shopping centers, lajes corporativas e galpões logísticos.

 

A analista afirma que, atualmente, o banco está mais ‘pesado’ em ativos financeiros, que representam 45% da carteira recomendada.

 

“São quatro fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Na sequência, 30% em galpões logísticos, 10% em escritórios, 10% em renda urbana e 5% em shoppings. Foi como a gente terminou o ano passado e começamos nesse ano. Não fizemos alterações recentes. Os fundos de ativos financeiros ainda devem continuar na frente”.

 

Larissa Nappo ainda explica que os ativos financeiros são mais focados em CDI e em inflação.

 

“São fundos que ainda devem continuar entregando bons rendimentos sem grande volatilidade”.

 

Em relação aos indicadores que mexem com os Fundos Imobiliários, o Itaú BBA prevê uma redução da taxa Selic – taxa básica de juros – apenas no 4º trimestre de 2023, o que acaba pesando para FIIs.

 

Custódio acredita que a conduta fiscal do novo governo é a grande preocupação do mercado.

 

“A sinalização de como o governo vai endereçar as coisas na parte fiscal será o maior peso de médio e longo prazo. O resto é mais ruído que atrapalha no curto prazo”, afirmou se referindo aos ataques antidemocráticos em Brasília aos prédios dos três poderes no dia 8 de janeiro.

 

 

 

Projeções de segmentos de Fundos Imobiliários do Itaú BBA

 

 

Lajes corporativas

 

Marcelo Custódio citou um relatório da Cushman & Wakefield - empresa especializada em mercado imobiliário - que apontou absorção líquida positiva em 2022 e no maior nível no 4º trimestre.

 

Absorção líquida é a métrica que indica a diferença entre as áreas locadas e devolvidas durante um período.

 

 

“A situação em 2023 depende mais da recuperação econômica e do apetite para as empresas aumentarem espaços em escritórios e contratarem pessoal para que, assim, aumentem a área que locam um determinado edifício”.

 

O analista ressalta que o ‘miolinho’ na cidade de São Paulo representado pelos bairros do Itaim, Faria Lima, JK, Vila Olímpia e também os principais prédios da Paulista são regiões que tiveram um desempenho bom durante a pandemia. Houve aumento de vacância – taxa de imóveis desocupados - mas uma recuperação rápida.

 

“Eu acho que essas regiões continuam resilientes porque há uma demanda bastante forte para elas. Agora, nas regiões secundárias, eu acho que é uma recuperação que ainda não vai acontecer de forma relevante para esse ano”.

 

Custódio também chama a atenção para um movimento inusitado provocado pela pandemia na Avenida Faria Lima, centro financeiro da capital paulista.

 

“A Faria Lima estava lotada antes da pandemia. Você tinha alguns locatários que queriam entrar e outros já na Faria Lima que não precisavam estar lá. Veio a pandemia e acho que essa situação se regularizou. Quem não precisava estar aqui saiu. Questão de custo. Quem queria chegar conseguiu a ‘vaga’ e se posicionou na região corporativa mais demandada de São Paulo”.

 

A consequência foi o impacto negativo para as regiões secundárias de lajes corporativas. O analista cita como exemplo Alphaville, na região metropolitana de São Paul, que está com a vacância alta.

 

“Para estas regiões, o cenário é bem desafiador”.

 

 

Galpões Logísticos

 

Na visão do Itaú BBA, o setor foi muito bem durante a pandemia com as varejistas de e-commerce expandindo as operações. No entanto, o movimento não deve ter continuidade em 2023. 

 

“Esse movimento estrutural das varejistas parece ter acabado e as vocações devem ficar mais para operadores logísticos do que para as varejistas em si, o que muda um pouco o perfil de quem vai locar nova área”, explica Custódio.

 

 

A previsão é de alta para a taxa de vacância no segmento.

 

“Quando o mercado fica muito aquecido, as incorporadoras aproveitam o momento e começam a construir. Então, a gente tem bastante área para ser entregue ao longo de 2023. Eu não sei se vai ter demanda tão grande quanto a quantidade de área para ser entregue”.

 

O último levantamento do banco indicou uma área de quase 6 milhões de metros quadrados para ser entregue ao longo do ano.

 

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“Talvez não existam 6 milhões de metros quadrados de interesse. Então, consequentemente, isso vai pressionar a vacância”.

 

Larissa Nappo ainda chama a atenção para um movimento contrário.

 

“As notícias vão evoluindo para o contrário, com empresas demitindo funcionários. Isso traz um certo ponto de cautela”.

 

Apesar do cenário não tão animador, o lado positivo é que o aumento de vacância será causado por um estoque novo – novos imóveis a serem entregues - e não por absorção líquida negativa.

 

“Não é que você vai ter mais saída de locatários. Simplesmente, é o estoque novo que não deve ser absorvido, olhando o copo meio cheio”, complementa Custódio.

 

Os analistas afirmam que há algumas ‘praças’ muito fortes, como os raios de 15 km e de 30 km de São Paulo.

 

“Aqui tem pouco espaço para um aumento tão relevante de vacância. Acho que a reposição de locatários é feita de uma maneira mais fácil”, disse Custódio.

 

Ele também citou a região de Extrema, no sul de Minas Gerais, que ainda representa um polo logístico muito forte: trata-se do segundo maior do mercado, superando o Rio de Janeiro, de acordo com o analista.

 

“Os imóveis não tão bem localizados e de menor qualidade devem sofrer mais com a competição de ativos. Quem tem um imóvel com um contrato atípico de longo prazo ou um imóvel irreplicável por conta de localização vai ter vantagens ao longo de 2023”.

 

 

Shopping Centers

 

De acordo com a equipe de análise do Itaú BBA, os shoppings enfrentam uma competição natural com as empresas de equity - com ações negociadas em bolsa de valores.

 

“Há empresas listadas que possuem um portfólio melhor do que os Fundos Imobiliários. Essa é a verdade. Se você pegar o portfólio consolidado de Iguatemi Multiplan, BR Malls, Aliansce e comparar com os Fundos Imobiliários, você encontra mais qualidade nas administradoras listadas”, afirma Custódio.

 

 

O analista complementa que estas empresas aparentam estar descontadas na bolsa, o que aumenta ainda mais a competição.

 

Além disso, o IFIX tem poucos fundos de shoppings com portfólio diversificado, segundo Custódio.

 

“Parte desse destaque de 2022 do setor de shoppings é porque qualquer alta num grupo pequeno traz uma distorção da média, o que interfere no resultado. Se você quer comprar um portfólio diversificado de shoppings, tem poucas opções. São, basicamente, cinco opções líquidas, grandes e relevantes no mercado FII”, alerta.

 

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Os dois analistas de FIIs do Itaú BBA foram questionados sobre os movimentos de aquisições e fusões no segmento em 2022.

 

Larissa Nappo foi taxativa ao chamar a atenção para o elevado nível de alavancagem do segmento.

 

“Se a gente olhar e comparar com os fundos de outros segmentos, os fundos de shoppings têm uma alavancagem considerável. Acho que o ponto de atenção vai muito mais na linha de como eles vão endereçar essa dívida do que quanto vão comprar. É o que a gente realmente precisa acompanhar”.

 

Custódio complementou sobre esse ponto de preocupação no segmento de shopping centers.

 

“Não há janela de captação. Todos os fundos negociam abaixo do valor patrimonial. Sem uma janela de captação, você precisa vender um ativo para levantar caixa e comprar outro, ou você vai alavancar. Eu não sei se a gente tem tanto espaço assim para alavancar”.

 

Mesmo com o cenário desafiador descrito, a dupla de análise de FIIs do Itaú BBA não descarta aquisições que podem ocorrer com oportunidades no mercado e a criatividade dos players.

 

“As transações de shoppings para Fundos Imobiliários devem ser em menor quantidade. Se tiver uma oportunidade boa e relevante, e os fundos se juntarem para comprar, acho que é interessante. É uma coisa que começou e deve ter outros capítulos”, referindo-se à compra do Campinas Shopping no final de 2022 em conjunto por três FIIs.

 

Em relação aos indicadores econômicos, as projeções de inflação alta – acima da meta do Conselho Monetário Nacional - e de juros elevados ‘brecam’ o consumo. Por isso, 2023 não deve repetir o resultado surpreendente de shoppings do ano anterior, de acordo com a instituição.

 

“Em 2022, houve uma demanda reprimida muito forte de pandemia, o que justifica um pouco o desempenho dos ativos na bolsa”.

 

 

Fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários

 

Segundo os analistas do banco, o investidor ‘indexado’ ao CDI vai ‘surfar provento bom’.

 

“Você pega o movimento de KNCR11 na bolsa, por exemplo. Quando a Selic sobe, o provento aumenta e a cota do fundo valoriza. Quando a Selic cai, o fundo cai rápido também”, explica Custódio.

 

 

Já para os fundos indexados a IPCA, há outros cenários.

 

“A gente ainda tem uma inflação acima da meta, então, o proveito é bom. Ao mesmo tempo que um fechamento da curva de juros - movimento de redução da taxa Selic - favoreceria o valor patrimonial dos fundos e haveria um ganho de capital. Por isso, ainda é o setor mais seguro da bolsa para se estar, levando em conta o risco de crédito de cada carteira”.

 

De acordo com a visão dos analistas do Itau BBA, os Fundos Imobiliários de CRIs vão continuar a oferecer aos investidores bons proventos.

 

“O fundo IPCA vai melhorar o provento. Ele estava carregando a deflação, mas parece que isso já ficou para trás. Já está voltando com os proventos maiores diante da possibilidade de fechamento de curva de juros – que mesmo difícil de prever – traz impacto positivo ao valor patrimonial. Consequentemente, a cota tende a acompanhar o mercado e representar um ganho de capital para capturar”, explica Custódio.

 

Diante do cenário, os analistas afirmam que é difícil dizer se este fechamento da curva de juros vai acontecer no 1º semestre ou no 2º semestre de 2023.

 

“Acho que a nossa visão é mais sobre se o provento vai voltar e oferecer uma renda recorrente. Mesmo não tão interessante quanto no 1º semestre de 2021, esta renda ainda é mais atrativa do que nos fundos de tijolo”, conclui.