Sócio-fundador do Clube FII revela motivos para investir 100% em FIIs
Rodrigo Cardoso de Castro detalha sua estratégia e aponta a resiliência dos imóveis e a geração de renda como pilares
Em um mercado cada vez mais orientado pela diversificação como regra básica de alocação, alguns investidores defendem que a concentração também pode fazer sentido — desde que esteja alinhada ao perfil, ao horizonte de longo prazo e ao profundo entendimento do ativo escolhido. A aposta exclusiva em fundos imobiliários (FII) surge, nesse contexto, como uma estratégia baseada na resiliência histórica dos imóveis, na previsibilidade da geração de renda, entre outros fatores. Mesmo indo na contramão do consenso, a tese sustenta que foco, paciência e convicção podem ser tão relevantes quanto diversificar.
O primeiro pilar de sua tese é a experiência familiar com imóveis desde a década de 60. Cardoso testemunhou a resiliência desses ativos durante graves crises econômicas no Brasil, como os planos Collor e Sarney e períodos de hiperinflação. "Depois dessas longas travessias, vi que, apesar de várias empresas quebrarem no meio do caminho, o imóvel continuou lá", afirmou. Essa vivência o ensinou sobre a importância da paciência e da estratégia de "buy and hold".
Em segundo lugar, ele aponta que os FIIs são mais tangíveis e fáceis de precificar em comparação com ações, o que facilita a identificação de oportunidades. Segundo Cardoso, eventos como a saída de um inquilino podem gerar quedas de 20% a 30% nas cotas de um fundo, descontos que raramente são vistos no mercado imobiliário físico. "Isso ocorre com frequência, o que fornece oportunidades únicas para investidores de longo prazo se posicionarem em ativos de altíssima qualidade", explicou.
O terceiro motivo é a visão dos imóveis como uma espécie de "seleção automática das melhores empresas". Para Cardoso, o imóvel é um ativo permanente, enquanto as empresas são transitórias. "O imóvel está lá, recebendo aluguel das empresas financeiramente saudáveis que podem pagar por ele no momento. Na pior das hipóteses, o imóvel vai ficar vago até uma nova empresa tomar o lugar", argumentou, destacando que o ativo participa da economia, mas apenas da parte que está funcionando e gerando lucro.
A geração de renda mensal é o quarto fator crucial. Embora o investimento seja de longo prazo — ele sugere um horizonte mínimo de 10 anos —, os dividendos mensais tornam a espera mais administrável. "Enquanto espero, uso parte dos dividendos para pagar os meus gastos pessoais. Dessa maneira, fica muito mais fácil esperar o tempo que for necessário", disse Cardoso.
Por fim, o quinto motivo é o histórico de desempenho. Ele cita que nos Estados Unidos, os REITs (equivalentes aos FIIs) superam os principais índices de ações em qualquer janela de 20 anos. No Brasil, apesar do histórico mais curto, o IFIX (índice de fundos imobiliários) também apresenta performance superior ao Ibovespa e ao CDI desde sua criação em 2011, com uma valorização de 278% no período.
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