Os comentários nas redes sociais sobre o Hectare CE (HCTR11) demonstram a angústia de investidores cotistas e a preocupação de especialistas com o Fundo Imobiliário com cotas que perdem valor de maneira rápida no chamado mercado secundário, ou seja, na bolsa de valores.

 

O fundo classificado como de ‘papel’ porque tem no portfólio Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), encerra a primeira quinzena de abril com baixa no período de 10,83%. Em 2022, a queda é de 16,61% e, no acumulado de 12 meses, o recuo é de 28,12%.

 

 

Danilo Bastos, analista de FIIs da Ticker Research, explica que o fundo sempre atraiu a atenção dos investidores porque distribui muitos dividendos e investe, basicamente, em CRIs chamados high yield com alta rentabilidade.

 

“Por outro lado, a rentabilidade não é de graça e o fundo também poderia ser chamado de high risk, ou seja, de alto risco. E no cenário atual, o nível de risco do HCTR11 foi elevado porque investe em multipropriedades, um dos segmentos mais arriscados dentro de CRIs diante de uma economia patinando, inflação subindo e uma tendência de que o nível de inadimplência aumente”.

 

Bastos explica que, olhando os relatórios do fundo, é possível ver aumentos marginais nos níveis de inadimplência dos CRIs nos quais o HCTR11 investe.

 

De acordo com o analista, outro ponto que preocupa investidores é o fato do fundo estar envolvido em dívida e também em equity, ou seja, ter se tornado sócio direto do investimento nos mesmos empreendimentos.

 

“Isso significa que ele [o fundo] é sócio dos empreendimentos e também empresta dinheiro para os mesmos empreendimentos através da aquisição dos CRIs que são títulos de dívida. Na prática, é como se você estivesse emprestando dinheiro para você mesmo em uma operação diferente que exigiria um nível muito alto de transparência e que não ocorre nos relatórios”.

 

Rodrigo Medeiros, fundador do Research DesmistificandoFII, chama a atenção para a queda do HCTR11 bem incomum em Fundos Imobiliários. Desde 5 de abril, houve uma forte desvalorização das cotas, saindo de R$ 120,03 para R$ 105,20 no fechamento desta quinta-feira (14).

 

“O que parece ter deixado os investidores incomodados foi a aprovação da 13ª emissão de cotas do fundo no dia 7 de abril, poucos dias depois do fundo ter encerrado a 12ª emissão de cotas, em 16 de março. Ou seja, menos de um mês após realizar uma emissão que não foi um sucesso, com captação de apenas 18,25% do que pretendia, o fundo lança uma nova emissão”.

 

Medeiros explica que a segunda emissão, após uma emissão com baixa adesão dos investidores, além de desagradar os investidores, fez com que ocorresse um foco sobre uma eventual necessidade de capital pelo fundo.

 

“Esse foco fez os investidores olharem mais para as características do fundo, as quais não tiveram nenhuma alteração neste período, mas sempre contiveram um risco mais complexo que a média do mercado, mas de certa forma ignorado pelos investidores em geral”, explica.

 

O especialista também alertou para uma operação do fundo considerada bastante peculiar e diferente da média do mercado conhecida como Circuito de Compras. O fundo tem o CRI Circuito de Compras que representa pouco mais de 4% do patrimônio líquido. O devedor do CRI é uma SPE – Sociedade de Propósito Específico - que tem como maior cotista um FIP – Fundo de Investimento em participações - do qual é cotista um outro FII, o XBXO11. O maior cotista deste fundo, com quase a integralidade das cotas, é o próprio HCTR11, com uma concentração de 9,30% do patrimônio líquido do fundo.

 

“Com isso, o fundo tem um risco cruzado ao ter cotas da dívida (CRI) do empreendimento Circuito de Compras e ser sócio indireto do empreendimento Circuito de Compras (FII), no qual é devedor do CRI, tendo mais de 13% do seu patrimônio líquido neste empreendimento”.

 

Para Medeiros, o foco recente em um cenário que sempre existiu no fundo fez com que mais investidores entendessem sobre o risco e, possivelmente, não tenham ficado confortáveis com a situação e a manutenção da posição.

 

“Gerou o que conhecemos como efeito manada. Quanto mais a cota cai, mais investidores ficam assustados, vendem suas cotas e potencializam a queda do fundo, em um movimento relativamente normal no mercado de capitais, mas difícil de observarmos em fundos imobiliários”.

 

Marcos Baroni, analista-chefe de Fundos Imobiliários na Suno Research, afirma que a estrutura de crédito de um CRI é extremamente segura, mas é necessário diferenciar de um ‘CRI de CRI’.

 

Ele explica que existem CRIs com lastros muito seguros, fluxo tangível, risco corporativo de alta qualidade, além de garantias reais, sólidas e bem precificadas, mas há também CRIs pulverizados que estão nestes multipropriedades e nos loteamentos não performados.

 

Como instrumento de financiamento, o CRI tem o risco de obra retirado quando a operação é performada. Fica só o risco de crédito. Não é o caso do HCTR11.

 

“Quando este tipo de operação do HCTR11 passa a ter um risco de equity junto, você empresta dinheiro, mas com a mão do sócio. Se aquele ativo não performar bem, você não tem crédito. Não existe fluxo. Mas a gente não pode colocar tudo no mesmo balaio para não colocarmos uma bomba atômica no mercado. Esta bomba não existe”.

 

Baroni lembra que o segmento de multipropriedade foi viável enquanto os juros estavam baixos.

 

“Há uma dificuldade de manter a roda girando justamente porque temos um modelo de negócios muito agressivo. É extremamente lucrativo, mas extremamente perigoso porque você fica sempre no fio da navalha”.

 

O analista ainda afirmou que decidiu deixar de analisar o fundo no ano passado por falta de transparência nos relatórios.

 

“Falando muito francamente, o maior problema deles vai começar agora. Eles pré-pagaram algumas emissões e reestruturaram a dívida. Isso de uma maneira bonita ‘farialimer’ é conhecido como reperfilar dívida. Mas, no português bom, simples e rasgado é pedalar. Eles pedalaram a dívida. Agora, começam a aparecer os problemas e, como não vão conseguir fazer captações vultuosas, é uma bicicleta que, agora, não vai ter rodinha”.

 

 

Atenção à cota e ao dividendo

 

Arthur Vieira de Moraes, professor de finanças, consultor e apresentador do programa FIIs em exame, destaca que o fundo distribuiu R$ 19,40 por cota nos últimos 12 meses, enquanto teve queda na cota em 28,12%. Por isso, o cotista deve ter em mente o quanto pagou pela cota, o quanto recebeu de dividendo e, só após isso, verificar o nível da perda.

 

“Se comprei a cota por R$ 146,36, recebi R$ 19,40, é como se eu tivesse pago R$ 126,26. Logo, com cotas a R$ 106, se eu vendesse perderia 16,50%”, explica.

 

Moraes classifica este tipo de fundo como high risk, em vez de high yield.

 

“Se ele está investindo em algo que tem rentabilidade muito maior que a média, que fique claro que ele está assumindo um risco maior do que a média. Não é de graça, não tem almoço grátis. Isso vem acompanhado de alto risco”.

 

Na última distribuição do HCTR11, paga nesta quinta-feira (14) aos cotistas, o rendimento foi de R$ 1,40 por cota, o equivalente a 1,17% de dividend yield.

 

Felipe Ribeiro, especialista no mercado de CRIs e autor de livro sobre o tema, diz que vem percebendo muitas pessoas têm olhado apenas para o dividend yield – métrica do dividendo do mês contra o custo de aquisição da cota ou o preço do mercado – para adquirir cotas de fundos com dividend yield alto. 

 

“As pessoas se esquecem que isso se associa a algum tipo de risco neste investimento. O fundo em questão [o HCTR11] não mudou as características básicas que são operações em desenvolvimento e multipropriedade, mas apenas mudou os veículos com que faz isso”.

 

Ribeiro ainda afirma que, mesmo tendo incorporado FIIs aos CRIs que já compunham a carteira, o sistema do fundo é o mesmo de antes.

 

“Eu não vejo as pessoas olhando para o risco, e sim para o retorno. O cuidado que se deve ter e o que fica de alerta é que não adianta só olhar para o dividend yield, mas sim olhar para o risco que se está correndo, entender o relatório gerencial. Ler um, dois, três relatórios gerenciais para entender em que se está investindo ou, se não for possível entender, buscar alguém que tenha conhecimento, um curso, uma apostila ou um vídeo da internet para buscar entender mais”.

 

A gestão do HCTR11 foi procurada pela reportagem do Clube FII News para a participação nesta reportagem, mas não enviou resposta até o momento.