A Medida Provisória 1303, que propõe a taxação de 5% sobre os rendimentos de novos Fundos Imobiliários (FIIs), Fiagros, CRIs e CRAs a partir de 2026, pode gerar baixa arrecadação ou até resultar em um impacto fiscal negativo para o governo diante da queda das emissões, além de um forte abalo nos setores imobiliário e do agronegócio. A análise foi feita por Vicente Nogueira, presidente da Associação Brasileira das Securitizadoras Imobiliárias e do Agronegócio (ABSIA), sócio fundador da Faria Lima Capital, em entrevista ao Clube FII. Segundo ele, a medida é um "tiro no pé" que prejudica milhões de pequenos investidores e encarece o crédito para a economia real.  Assista à entrevista completa aqui.

Com experiência em instituições como BTG, Goldman Sachs e Rothschild, Nogueira apresentou dados de um estudo encomendado pela ABSIA à Tendências Consultoria, que calcula o impacto da nova regra. Caso o volume de emissões se mantenha, a arrecadação adicional para o governo em 2026 seria de apenas R$ 155 milhões com CRIs e R$ 159 milhões com CRAs. Contudo, o estudo projeta que caso ocorresse uma queda de relevante no volume de novas emissões devido ao aumento dos impostos, poderia resultar em uma perda de arrecadação de impostos indiretos superior à arrecadação adicional. "Praticamente qualquer queda de volume de emissão, que obviamente vai acontecer, zera isso", afirmou.

O presidente da ABSIA destacou a desproporcionalidade da medida, que foca em fontes de financiamento relativamente pequenas, como os CRIs (saldo de R$ 236 bilhões), enquanto deixa intocadas fontes muito maiores, como a Poupança (R$ 757 bilhões) e o FGTS (R$ 660 bilhões), concentradas nos grandes bancos. Além disso, a MP atinge diretamente o pequeno investidor. "Você está prejudicando aqui, pelo menos, 2 milhões de pessoas que têm menos de R$ 20.000 investidos em fundo imobiliário", pontuou, desmistificando a retórica de que a taxação visa os mais ricos.

O impacto na economia real seria o encarecimento do crédito. Um financiamento via CRI que hoje custa IPCA + 12% ao ano para uma incorporadora, por exemplo, passaria para IPCA + 13,2% para entregar o mesmo retorno líquido ao investidor. Esse custo adicional pode ser repassado ao preço final do imóvel, gerando inflação, ou, mais provavelmente, levar ao cancelamento de projetos. "Agora é a hora de incentivar isso, não desincentivar", ressaltou Nogueira, lembrando que a busca por CRIs tem aumentado justamente porque o crédito bancário tradicional para incorporadoras já caiu quase 50% no último ano.

Vicente Nogueira também criticou outras propostas associadas à MP, como a que possivelmente impede a distribuição de rendimentos de fundos de CRI caso haja prejuízo contábil por marcação a mercado. Ele classificou a ideia como um "erro conceitual", pois a variação negativa no valor da cota pela marcação a mercado não representa uma perda de caixa real para o fundo e pode ser revertida no futuro com a queda da taxa de juros referencial. A ABSIA, em conjunto com outras entidades, está atuando para demonstrar os efeitos negativos da medida e tentar revertê-la, argumentando que a proposta é prejudicial para investidores, para os setores produtivos e para as próprias contas do governo.