O sonho de muita gente é viver de renda, com dinheiro caindo na conta todo mês. O investidor fica de olho nas melhores oportunidades. Uma delas pode ser o Tellus Properties FII (TEPP11), da Tellus, com estimativa de alta na distribuição de dividendos de 42,05% em 2024, em comparação a 2023.

O rendimento do fundo hoje (dividend yield) é de 10,97% a.a. No ano passado foram distribuídos R$ 7,30 por cota e a expectativa é de que, neste ano, o valor chegue a R$ 10,37 por cota. Até o mês de agosto de 2024 já foram distribuídos R$7,25 por cota. A expectativa para os meses remanescentes do ano é de R$3,12 por cota.

O TEPP11 tem foco em empreendimentos corporativos bem localizados, com potencial de melhoria física e eficiência operacional. As melhorias envolvem a modernização de áreas comuns, revisão de fachadas, criação e exploração de áreas adicionais, que têm o objetivo de trazer o ativo mais próximo à realidade de modernos prédios que são entregues atualmente.

Além disso, a gestora prioriza a obtenção de certificações ambientais para os ativos. O fundo busca oportunidades que ofereçam ganho real em renegociações de aluguel, seja pela dinâmica de ocupação e/ou preços de locação da região, seja pelo do potencial turnaround do próprio ativo adquirido.

Apenas em um único ativo do portfólio as revisões contratuais realizadas neste ano resultaram em reajustes entre 20% e 40%, com um aumento médio de 24%, superando amplamente a inflação. Esse desempenho reforça a capacidade do Fundo de capturar valor, mesmo em um cenário em que o setor de lajes corporativas ainda está em recuperação,” destaca André Abreu Pereira, sócio da Tellus.

Abreu Pereira explica que “sempre procuramos melhorar o entorno do imóvel e a qualidade de vida dos ocupantes. Quando entramos no Edifício São Luiz, em São Paulo, por exemplo, havia 45% de ocupação, os donos não se entendiam direito e existiam várias deficiências no prédio. Começamos o trabalho e houve diminuição de 25% do valor do condomínio”.

Além disso, afirma ele, grandes grupos foram para o São Luiz, como o Rede D’Or, e foram instalados um supermercado, um café e um restaurante no imóvel. “Registramos 100% de ocupação. E levamos esse modelo para outros projetos”. Ele ressalta que a redução de pegada de carbono, assim como outros pontos que garantem a certificação de um imóvel, como controle do uso da água, energia limpa e sistemas de iluminação, são prioridade.

“A tese do Fundo baseia-se em um diagnóstico inicial detalhado dos ativos, seguido pela implementação de melhorias que resultam em aumentos no valor de aluguel e, finalmente, desinvestimentos com ganho de capital. O objetivo é investir exclusivamente na cidade de São Paulo. Atualmente o portfólio conta com ativos localizados nas regiões mais valorizadas da cidade, como Faria Lima, Paulista, Jardins, Pinheiros e Berrini. Hoje a gestão foca em ampliar a participação em alguns desses ativos e, além disso, mira expandir o portfólio para outras áreas, como Itaim Bibi e Vila Olímpia.

Histórico

Definir metas e realizar estratégias enquanto os problemas correm lá fora. Com essa frase é possível resumir o início da Tellus Investimentos, umas das mais tradicionais gestoras do país. A Tellus foi criada em 2007, oriunda de uma tradicional incorporadora de São Paulo, na época em que aconteceu a crise financeira global do banco de investimentos Lehman Brothers.

A gestora tinha o objetivo de trazer capital estrangeiro e alocar no mercado de real estate. “Naquela época havia uma enxurrada de capital. Vivíamos um outro momento”, diz o sócio da Tellus. O problema com o banco nos EUA respingou de forma negativa na gestora. “Tínhamos um fundo para captar, de US$ 300 milhões, e estávamos para assinar com outros investidores. E a quebra do Lehman Brothers mudou a direção de mundo”.

O executivo ressalta que a fase foi negativa porque os investidores no Brasil ficaram muito receosos; "o momento era de alta volatilidade”.

“Foi uma fase de estresse, mas que nos ensinou a ter mais resiliência e paciência. Muitas gestoras começaram há pouco tempo, dois ou três anos, e não conseguem ter essa visão. A herança da crise foi margem de segurança”, detalha. “Somos conservadores no nosso dia a dia. A preocupação é o que vamos deixar para nossos filhos e para a sociedade".

De lá para cá, diz o executivo, a gestora conseguiu “defender os interesses dos nossos investidores”. O primeiro veículo da Tellus foi lançado em 2008, com US$ 143 milhões. Em 2014 e 2015 foram lançados fundos mais “genéricos”. Em 2020 a Tellus atuava de forma mista (fundos imobiliários de escritório, residencial e logística). O TEPP11 teve seu IPO em setembro de 2019. Atualmente a gestora tem R$ 6,3 bilhões sob gestão, atuando em quase toda a cadeia do mercado de real estate e com uma equipe diversa.

Em tempo: Tellus, na mitologia grega, era a deusa da Terra, o solo fértil. Um nome sugestivo para uma gestora de fundos imobiliários.