O movimento para a criação do Fundo Imobiliário Tempus (TMPS11) foi discreto desde outubro de 2022 e envolveu a base de clientes do Itaú em agências, aplicativos, investidores de alta renda da área Private do banco e ainda outras instituições parceiras.

Este boca a boca levou o FII a ser lançado na B3 na última sexta-feira (12) com 1.565 investidores e R$ 98,2 milhões em patrimônio com a proposta de oferecer aos cotistas uma rentabilidade de, ao menos, 18% de Taxa Interna de Retorno (TIR).

Simplificando, a TIR verifica se um investimento é viável ou não por meio da projeção de fluxo de caixa, ou seja, da geração de receita.

Com isso em mente, o cotista do Tempus não poderá esperar distribuição mensal expressiva no começo do investimento. O FII tem tempo de maturação e de liquidação: até 6 anos, prorrogáveis por mais 2 anos. 

Há o pagamento de dividendos mensais, mas o valor não tem regularidade. De janeiro a maio de 2023, o fundo distribuiu em sequência R$ 0,67, R$ 0,72, R$ 0,90, R$ 1,05 e R$ 0,85 por cota. 

De acordo com Felipe Wright, gerente de portfólio de crédito da Itaú Asset Management, como o próprio nome do fundo diz, o tempo é que vai levar a ganhos mais representativos.

Ele e a Tatyana Wolff Katalan, especialista da área de Fundo de Fundos do Itaú, deram uma entrevista exclusiva ao Clube FII News para tirar boa parte das dúvidas do mercado sobre o novo FII que pegou muita gente de surpresa.

Acompanhe.

Clube FII News (CFN): Por que esta iniciativa do Itaú na criação do primeiro Fundo Imobiliário? Qual a expectativa da instituição com o mercado de FIIs?

Tatyana Wolff Katalan (TWK): O produto foi todo desenhado em cima de um cenário de oportunidades de mercado que a gente estava enxergando com a desvalorização muito grande da classe de Fundos Imobiliários desde 2020 com a pandemia, até 2022 por um momento macro de taxa de juros muito alta que possui correlação grande com o segmento de FIIs. A gente identificou uma oportunidade muito grande de investir nos FIIs em um momento com as cotas muito depreciadas, mas potencial para dar um retorno alto e significativo aos nossos clientes.

Felipe Wright (FW):  Complementando, a gente sentia um mau humor de mercado com os diferentes fundos, mas também entendeu que alguns FIIs foram contaminados além do que era um desconto justo.

CFN: O que foi feito para montar a carteira de 1.565 investidores antes de uma emissão pública anunciada ao mercado em geral?

TWK: Foi um Road Show comum de oferta com todas possíveis agências do Itaú e, principalmente, por meio do Íon. Tem o segmento do varejo e o private também, ou seja, os dois grandes segmentos e todos os canais do banco participaram do nosso Road Show e tinham acesso a essas informações. Na primeira parte da oferta, a gente envolveu também outros parceiros distribuidores do banco.

FW: É um fundo para investidores no geral focado em valorização de capital a partir das cotas do produto com o passar do tempo e conforme as teses tenham maturação. É um pouquinho diferente de outros Fundos Imobiliários que, às vezes, estão muito mais focados na renda mensal. Então, a gente foi muito claro com o investidor sobre essa diferença para o Tempus.

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CFN: Qual a estratégia com o 'tempo de vida' do fundo de 6 anos prorrogáveis por mais 2 anos? Tem a ver com o ciclo imobiliário? Isso pode mudar diante do cenário no futuro?

TWK: Tem tudo a ver com o ciclo imobiliário. O tempo de vida do fundo é de 6 anos como prazo determinado e esse é o diferencial entre vários outros fundos que são perpétuos, com prazo indeterminado. Como a gente tem uma abrangência grande entre os segmentos, não tem um foco único, só escritório ou só logística, por exemplo. A gente pode investir em todos os segmentos imobiliários e ampliar um pouco o que a gente enxerga como ciclo de cada um deles para que o fundo possa contemplar todos e dar o tempo para essas teses se maturarem em seus diferentes ciclos.

A prorrogação por 2 anos é mais uma gordura extra, caso necessário, se algum investimento precisar de um tempo adicional para maturar por alguma questão específica.

FW: O Tempus foi configurado como um produto com começo, meio e fim.  De fato, a gente fez a captação agora e vai para o processo de alocação. Conforme as teses forem maturando, aquele gap entre a cota patrimonial e a de mercado for fechando, a gente vai desinvestindo e devolvendo esse recurso para o cotista. O produto, com o tempo, vai fazendo amortizações conforme as teses forem maturando e vai sendo diminuído. Não é um fundo que vai chegar aos 6 anos e devolver todo o recurso para o cotista. Não. Conforme o tempo vai passando, a gente vai diminuindo o fundo até que ele chegue a um valor mais residual no ano seis.

TWK: O prazo pode ser menor que os 6 anos. Vai depender muito de como essas teses evoluam ao longo do tempo. A gente não tem que esperar os 6 anos para terminar o fundo. Se, ao longo do tempo e por algum motivo essas teses maturarem e tiverem os retornos altos, a gente pode devolver o capital antes de encerrar o fundo.

É importante lembrar que a rentabilidade esperada é a TIR. Se por algum motivo o fundamento daqueles fundos for melhorando e a gente enxergar um potencial adicional, pode carregar um tempo maior do que os 18% do consolidado.

CFN: A carteira de ativos bem diversificada planejada para o fundo é a estratégia para a mitigação de riscos, em especial, em ativos de recebíveis pelos CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários?

FW: A gente pretende ter uma carteira diversificada com um percentual maior em cotas de outros fundos, por volta de 70%, e os outros 30% alocados diretamente em crédito, principalmente com CRIs dos mais diversificados em relação aos segmentos imobiliários que constituam suas diferentes garantias. A gente gosta muito de garantia real, por exemplo, um terreno ou um imóvel urbano, e avalia muito a qualidade da garantia, a sua construção e sua exequibilidade, ou seja, se a gente conseguiria executar.

Na construção da carteira, a gente pensa muito na diversificação como mitigação de risco, além de garantias bem constituídas.

A proposta deste fundo é ter uma gestão ativa. Se o cenário mudar drasticamente, nós estamos atentos a isso para proteger o capital do cliente. Hoje, pelo cenário dos últimos seis meses, a gente entende que é o melhor portfólio para o melhor retorno possível ao cliente no período.

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CFN: Vocês trabalham com classificação de risco? A referência para as notas de crédito está entre as mais conhecidas no mercado ou o banco tem a própria?

FW: A ideia é usar uma metodologia interna do banco para a avaliação dos mais diferentes graus de risco que leva em consideração também as garantias atreladas à operação. É uma metodologia que a gente entende ser super robusta e que funciona para todos os casos de crédito da Itaú Asset.

A gente acaba usando também as agências de rating, mas não tem uma obrigação ou necessidade de um rating externo.

CFN: E o divindedo? Haverá regularidade no pagamento? Qual o yield que vocês pensam em distribuir?

TWK: Já está tendo dividendo mensal e a regularidade em termos de tempo existe. Mas o foco é muito grande em ganho de capital e isso foi falado ao longo de todo o período de captação.

Muitas vezes, alguns dos fundos estão muito descontados por divindends yields um pouco mais baixos. Para a gente surfar todo esse potencial de valorização, precisa realmente tê-los na carteira mesmo com um yield um pouco mais baixo na comparação com alguns fundos de papel negociados com yields mais elevados. A gente não tem um yield regular em termos de valor todos os meses porque vai depender, justamente, de como se valorizam essas teses para fazer esse ganho de capital e devolver para o cotista via dividendo. Os investidores vêm sendo pagos desde dezembro de 2022.

FW: A ideia é justamente ter os rendimentos mensais constituídos dos dividendos recebidos de outros fundos e dos juros recebidos das parcelas de crédito. Haverá períodos com desinvestimentos de alguma tese e a gente consegue fazer um dividendo até maior em alguns momentos.

CFN: Em relação aos FIIs, qual será o peso por segmento?

TWK:  A gente não quer ter uma concentração muito grande em segmentos para ter uma diversificação de riscos e de tendências que possam ocorrer no futuro. A política de gestão é de até 35% e, no máximo, 40% de um segmento específico no portfólio.

CFN: Como será a política de comunicação com o mercado em relação às operações, uma vez que o lançamento pegou muita gente de surpresa?

FW: A ideia é que a gente faça uma comunicação igual a dos outros fundos listados, o RURA11 e o IFRA11, em que uma parte do site da Itaú Asset é focada no produto com relatórios mensais sobre a alocação da carteira, distribuição de dividendos, além da diferença entre a cota patrimonial e a de mercado do produto. A ideia é ter uma comunicação mais ativa, sempre atualizando o mercado sobre as evoluções do fundo.

TWK: Na verdade, a captação foi para todos os clientes e ao público geral, obviamente com todo o cuidado do que pode ser público ou não. A gente tem muito essa preocupação. Não foi tão intencionalmente restrito aos nossos canais. Foi mais um cuidado de fazer o primeiro produto da maneira mais correta possível, sem nenhum ruído ou barulho no meio do caminho. No período que estava aberto para outras plataformas, a gente fez Road Show também e falou com outros distribuidores. Depois, no período que ficou no Itaú, a gente estava bastante aberto, mas sempre com esse cuidado.

A listagem ocorre após o fundo já existir mediante um período curto de captação. O Itaú faz esse modelo de captação diária que, na maioria das instituições, não ocorre. Não há essa sensação de que o fundo ficou por cinco meses 'escondido'. É mais uma questão de método do Itaú para a captação do que, necessariamente, uma intenção de não propagandear o fundo. Com a listagem, o material que já estava disponível tornou-se mais público.