O Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11) proporcionou um rendimento de dividendos (DY, na sigla em inglês) de 13,75% nos últimos 12 meses, e com a cota em queda de 29,84% no mesmo período, segundo dados do Clube FII, investidores se questionam se é a hora de investir.

O fundo é gerido pela Vinci Compass e administrado pela BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários, sendo um FII de renda com gestão ativa. O FII investe no segmento de imóveis urbanos, principalmente de segmentos de varejo, mercados em geral, saúde e educação.

O portfólio contempla participação em 7 imóveis, que somam mais de 94,4 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) própria, segundo relatório gerencial divulgado em 28 de fevereiro.

São 2 imóveis no Rio Grande do Sul, ambos locados para a Ânima, 2 em São Paulo, locados para Anhanguera (Cogna) e Facamp, 1 no Maranhão, locado para Le Biscuit, Cacau Show, Ortoplan, entre outros, além de 2 no Rio de Janeiro, locados para Americanas e Dasa.

O número de cotistas, ainda de acordo com o documento, chegava a 46.867, enquanto a perspectiva de rendimento médio mensal distribuído pelo fundo até dezembro deste ano fica entre R$ 0,069 e R$ 0,065 por cota.

VIUR11: Investir ou não no fundo?

Em sua última análise detalhada sobre o fundo, que estava disponível anteriormente somente para os assinantes do Clube FII, Danilo Barbosa, sócio e head de research do Clube FII, detalha perspectivas para o fundo e avalia que o VIUR11 não é mais uma opção de compra.

“Embora o fundo tenha se ajustado no curto prazo, o risco de alavancagem e a falta de liquidez de alguns ativos no portfólio tornam o fundo menos atrativo para investidores focados em crescimento e estabilidade no longo prazo”.

Para quem ainda tem VIUR11 em carteira, o analista indica um reposicionamento estratégico. “A nossa recomendação é explorar outras opções dentro da nossa lista de fundos recomendados. Temos mais de 30 fundos com um perfil mais robusto e maior potencial de valorização, todos analisados e diversificados para oferecer o melhor rendimento possível”.

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Confira mais detalhes da análise do VIUR11, elaborada pelo sócio e head de research do Clube FII.

1. Histórico e Estrutura de Capital

Lançado em 2021, o VIUR11 sempre teve um foco em ativos urbanos, mas sua estratégia foi alterada por uma captação abaixo do esperado. Com a concentração no setor educacional, o fundo usou alavancagem para expandir rapidamente. Recentemente, no entanto, surgiram preocupações sobre o caixa do fundo, que foi parcialmente resolvida com a venda de um ativo importante: o Laboratório Alta, localizado na Vila Olímpia, SP.

O valor de venda foi de R$ 29 milhões, uma transação que garantiu maior liquidez e fortaleceu o caixa do fundo, resolvendo, por exemplo, questões de alavancagem até 2028.

2. Diversificação e Impacto na Receita

Essa venda teve impacto direto na composição do portfólio, com uma maior concentração de ativos no Rio Grande do Sul e uma redução na exposição ao setor de saúde. Isso altera a receita do fundo, mas também aumenta a flexibilidade financeira.

3. Estratégia de Venda e Percepção do Mercado

Embora a venda do Laboratório Alta tenha sido positiva, a estratégia de vender ativos educacionais tem se mostrado mais desafiadora, com o mercado não oferecendo condições ideais. Isso limita o potencial de crescimento do fundo, especialmente considerando o cenário atual.

4. Perspectiva de Rendimento e Estabilidade

Apesar dos desafios, a gestão do VIUR11 garantiu a continuidade da distribuição de rendimentos após a venda, mantendo a faixa entre R$ 0,066 e R$ 0,072 por cota até o final de 2025. Para 2025, houve uma redução em relação ao guidance do ano anterior, passando para o patamar entre R$0,065 e R$0,069 até dezembro.

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