O Fundo Imobiliário Even Permuta Kinea (KINP11) registrou a maior baixa do mercado nesta segunda-feira (26): as cotas fecharam R$ 9,45, registrando uma desvalorização de 10,80% (e 44,41% desde a semana passada).

A redução ocorreu após os gestores do fundo divulgarem vídeo alertando sobre a precificação incorreta das cotas. O aviso vinha sendo dado há pelo menos quatro meses, mas só agora foram ouvidos devidamente pelo mercado.

Os números desta segunda seguem uma lógica que envolve fundo de desenvolvimento e com prazo determinado de operação, como é o caso do KINP11.

Em parceria com a construtora Even, o fundo desenvolve imóveis para venda (compra terrenos, constrói prédios e vende as unidades). O objetivo do fundo não é gerar renda recorrente e sim ganho de capital, ou seja, lucro com a venda das unidades.

Fundos com essa característica não distribuem rendimentos mensalmente nem regulares (os valores oscilam bastante). E além dos rendimentos (distribuição dos lucros), distribuem também amortização de cotas, que é meramente a devolução do patrimônio do investidor.

Por exemplo: se em um determinado empreendimento o fundo investiu R$ 50 mil e, depois de pronto, vendeu as unidades por R$ 65 mil, teve lucro de R$ 15 mil. Se fosse um fundo com prazo indeterminado, o gestor distribuiria esse valor do lucro como rendimentos e reinvestiria o valor do principal (R$ 50 mil) em outros empreendimentos. Mas não é o caso do KINP11, que tem prazo para terminar. Então o gestor distribui tudo, porém de forma separada, sendo a parte do lucro como rendimentos e a devolução do principal como amortização de cotas.

A cada amortização o patrimônio do fundo diminui (pois foi devolvido aos cotistas) e a capacidade de geração de renda futura também. Portanto, um investidor atento precisa entender que a distribuição não é composta toda por rendimentos. Tudo isso é feito com total transparência, basta ter atenção aos relatórios gerenciais do fundo, antes de investir.

Prejuízo

No mês passado, por exemplo, o KINP11 distribuiu R$ 0,21 como rendimento e R$ 0,39 como amortização. Investidores desatentos consideram que o fundo distribuiu tudo como rendimentos e que vai continuar distribuindo o mesmo valor nos meses seguintes, o que não ocorrerá. Com isso pagam pela cota na B3 preço muito superior ao que deveriam, de tal forma que, quando o fundo encerrar e tiver distribuído todos os lucros e devolução do patrimônio, receberão menos do que investiram, amargando prejuízo.

No relatório gerencial do fundo há um texto em destaque e uma tabela explicando claramente o preço máximo que deveria ser pago e a rentabilidade esperada conforme uma faixa de preços. A tabela mostrava que, ao preço de fechamento das cotas em 31/08 (R$ 14,50), o retorno esperado era um prejuízo de 60,24%.

Mesmo assim o preço das cotas continuou subindo e, no último dia 21/09, a gestora publicou um aviso ao mercado e um vídeo, explicando que o fundo estava indo muito bem, mas que quem comprasse cotas na bolsa ao preço que estavam sendo negociadas, teria grande prejuízo. Na data as cotas fecharam a R$ 17,00.

O professor de finanças e diretor de educação e comunicação do Clube FII, Arthur Vieira de Moraes, explica que, com a queda, as cotas chegaram ao preço que deveriam estar, conforme amplamente divulgado ao mercado no relatório gerencial do fundo. “Não se trata de nenhum problema com o fundo e sim da correção de um erro dos investidores”.

Ele destaca um fator importante: boa parte dos investidores precificam um fundo imobiliário com base nos valores distribuídos como rendimentos. Calculando a rentabilidade dos rendimentos face ao preço da cota chega-se ao chamado dividend yield. “A prática, muito simplória, não é recomendada nem para fundos comuns, quanto mais para fundos com prazo determinado”.

E quem comprou caro? O que fazer?

Moraes explica que será difícil, para quem adquiriu as cotas com valores elevados, escapar do prejuízo. “O fundo está em fase de liquidação - encerra em 2023 – e está vendendo gradualmente todo o seu patrimônio, diminuindo a cada mês a sua capacidade de geração de lucros futuros”.

Segundo ele, a melhor alternativa é vender as cotas na B3 pelo melhor preço possível, ainda que com prejuízo. “Isso porque prejuízos com vendas de cotas de FII podem ser compensados com lucros futuros com vendas de cotas de FII. Quem não fizer nada e esperar o fundo ser liquidado, vai receber de volta menos do que investiu, ou seja, terá prejuízo, mas nesse caso não conseguirá abater esse prejuízo de lucros futuros”.

Embora não faça muito sentido, a regulamentação da Receita Federal não prevê que esse prejuízo possa ser abatido com lucros futuros, apenas os prejuízos com vendas em bolsa.

Quanto ao valor da venda, nada impede que alguém consiga vender cotas por um preço alto o suficiente para sair com lucro. “Mas é pouco provável que as cotas voltem a subir tanto, depois que o mercado entendeu a dinâmica do fundo”, pondera Moraes.

Se alguém quiser esperar e torcer para sair da posição vendendo as cotas acima do preço que pagou, agora já sabe que estará passando a batata quente adiante, isto é, vendendo para algum desavisado que poderá amargar um grande prejuízo.

Em qualquer situação, que valha o aprendizado. Não existe lucro fácil na bolsa e nem na vida. Antes de fazer um investimento é preciso buscar informações e saber em que se está investindo. “A simples leitura de um relatório gerencial público e gratuito teria evitado o erro”, conclui o professor.

O vídeo do gestor do fundo pode ser visto abaixo.