O valor patrimonial (VP) é um dos indicadores mais importantes para o mercado de investimentos imobiliários, servindo como referência fundamental para analistas na tomada de decisões.

Carol Borges, Head da EQI Research, comenta que o valor patrimonial de um fundo imobiliário é a diferença entre seus ativos e passivos. Os ativos são os imóveis do fundo, avaliados com base no valor contábil, e os passivos são as dívidas ou obrigações que o fundo tem. Quando um fundo não possui passivos, o valor patrimonial é igual ao valor dos ativos.

"Quando a gente fala de avaliação imobiliária, a gente está falando basicamente de contabilizar o ativo daquele fundo. Na maioria dos casos, os fundos não têm passivos. Então, o valor patrimonial vai ser igual ao valor do ativo", comenta a executiva.

A executiva diz que o valor do ativo é uma estimativa feita com base em dados disponíveis, e como o valor patrimonial é atualizado geralmente uma vez por ano, ele pode estar defasado. Fatores, como o risco, a gestão do fundo e a diversificação do portfólio, também influenciam o valor de mercado, tornando-o diferente do valor patrimonial, embora frequentemente esteja bem próximo.

A abordagem, apesar de detalhada, carrega um grau significativo de subjetividade. Diferentes avaliadores podem apresentar resultados diferentes por causa das divergências nas taxas utilizadas e nas previsões de renda e valor dos imóveis.

Para fundos imobiliários de tijolo, por exemplo, a avaliação patrimonial implica uma projeção da renda que os imóveis vão gerar nos próximos anos e um acréscimo de estimativas de venda, que são ajustadas no valor presente junto a taxas de juros.

No lado dos fundos de papel, o VP é calculado com base no valor dos Certificados de Recebíveis Imobiliários na carteira, os CRIs. Mas há desafios, os administradores podem usar manuais distintos para avaliar os ativos e o mercado secundário de CRIs no Brasil tem baixa liquidez. Mas em fundos de fundos (FOFs) o VP é calculado quando é somado às cotas dos fundos em que o FOF investe. As cotas são negociadas na bolsa e o cálculo é mais direto e menos suscetível a subjetividades por essa razão.

A frequência de atualização do valor patrimonial é outro fator a ser levado em consideração para avaliação de imóveis. Nos fundos de tijolo, as avaliações são realizadas anualmente, normalmente em junho ou dezembro, o que pode gerar defasagens em relação às condições de mercado. Taxas de juros, por exemplo, podem alterar as estimativas patrimoniais, conforme apontam especialistas.

Já em fundos de papel e FOFs, as atualizações podem ocorrer mensalmente ou até mesmo de forma diária, dependendo da gestora do fundo.

Investidores que buscam oportunidades precisam avaliar cuidadosamente as diferenças entre o preço das cotas no mercado e o valor patrimonial. Um preço/VP abaixo de 1 sinaliza um desconto, nesse meio, é essencial investigar as razões. Problemas estruturais no fundo ou a perspectiva de desvalorização do patrimônio podem justificar valores reduzidos.

Por outro lado, negociar acima do valor patrimonial pode também não ser vantajoso em muitos casos. Buscar o equilíbrio com cautela pode ser o caminho. Em cenários de taxas de juros decrescentes, por exemplo, é onde é comum ver fundos com ágio significativo, mas sem garantia de valor futuro suficiente para compensar a compra.

Como o cálculo é feito?

Borges explica que há algumas formas de se calcular o valor de um ativo. Uma das formas mais utilizadas é por fluxo de caixa descontado. Nesse caso, são estimados os fluxos futuros de aluguel daquele imóvel, então projeta-se um fluxo de caixa pelos próximos dez anos, - dependendo do setor - o quanto se espera que aquele imóvel gere de aluguel.

"É estabelecido uma taxa de desconto que vai variar conforme o momento do mercado conforme o risco daquele fundo imobiliário, no caso, o segmento de atuação, e então traz todos esses fluxos futuros. Usamos essa taxa de desconto justamente para trazer esse dinheiro que projetamos para o futuro", explica a executiva.

O valor patrimonial é uma análise importante para muitos no mercado, principalmente para especialistas que normalmente levam apenas o rendimento mensal em consideração. É uma ajuda antes de concluir que o fundo é uma barganha.

O VP não é o único indicador que é necessário para ser fazer uma análise, embora mais utilizado, há também o Valor de Mercado, criado pela SiiLA, que utiliza de metodologia exclusiva e analisa detalhadamente todos os imóveis monitorados.

A análise considera as condições especificas de ativos, níveis de vacância, preços solicitados e valores de contratos vigentes (transacionados), além de fatores externos como ativos comparáveis na região e condições gerais de vacância.

A metodologia foi desenvolvida com base em dados coletados pela equipe de inteligência da SiiLA, que monitora um total de 40 milhões de m².

Todos os imóveis monitorados possuem técnicas detalhadas e históricos completos de movimentações, incluindo novas locações, devoluções, preços solicitados e transacionados, entre outros.